20210607-国金证券-固收专题分析报告_公募REITs扬帆启航_未来可期_16页_1mb

报告摘要

公募REITs扬帆启航，未来可期

核心内容概览

发行概况：2021年5月31日，首批9只基础设施公募REITs正式发售，募集总额达314.03亿元，均超过10亿元。封闭期均超过20年，结构为“公募基金+ABS+项目公司”契约型模式，通过ABS穿透获取项目公司100%所有权。
资产分布：底层资产涵盖产业园区、高速公路、仓储物流和污染治理四大类，分布在长三角、珠三角和京津冀重点区域，符合监管要求。
估值定价：采用收益法对资产进行估值，通过测算未来净现金流并折现获得现值。募集溢价率范围为-17.76%~475.85%，其中产业园区和仓储物流的溢价率最高，污染治理最低。
流动性：公募REITs可于二级市场交易，流动性优于类REITs，后者多为私募，仅在项目开放期或原始权益人回购时可退出。
结构差异：公募REITs采用“公募基金+ABS”结构，类REITs为“ABS+私募基金”，后者更偏向债性，而公募REITs更强调基金管理人的运营管理能力，股性更强。
收益构成：总收益由现金分派和资本利得组成，现金分派相对稳定，资本利得受资产估值变动影响较大。
底层资产分类：
- 产权类项目（产业园区、仓储物流）：资产增值空间大，流动性较好，对现金分派率要求不高。
- 特许经营权类项目（高速公路、污染治理）：现金流较确定，但随着期限缩短，资产估值下降，对现金分派率要求较高。
风险提示：包括项目运营情况、二级市场流动性及估值波动等。

主要观点

市场反应热烈：所有REITs均超额认购，其中富国首创水务REIT、中金普洛斯仓储物流REIT等5只触发回拨机制。
资产估值与现金流预测：收益法估值模型是主要方式，涉及租金增长率、折现率等关键参数，弹性测算有助于更精确估值。
投资者偏好：网下投资者认购倍数在4.59-16.48倍，公众投资者认购倍数均在10倍以上，其中中航首钢生物质REIT和富国首创水务REIT最受欢迎。
流动性差异：公募REITs的流动性优于类REITs，其结构更简单，且可在二级市场交易。
收益特征：公募REITs兼具股性和债性，未来3年净现金流分派率要求在4%以上，同时具备资产增值潜力。

关键信息

首批REITs基本信息：
- 基金简称、交易所、认购价格、发行份额、募集金额、发行年限、资产类型、资产区域。
估值溢价率：
- 产业园区和仓储物流的募集溢价率超过80%，其中中金普洛斯仓储物流REIT达到近400%。
- 高速公路类募集溢价率在60%左右。
- 污染治理类募集溢价率最低，不超过20%。
结构特点：
- 公募REITs为“公募基金+ABS+项目公司”结构，而类REITs为“ABS+私募基金”。
- 产权类REITs股性较强，特许经营权类REITs债性较强。
底层资产详情：
- 产业园区：3只，如华安张江光大园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、博时招商蛇口产业园REIT。
- 仓储物流：2只，如中金普洛斯仓储物流REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT。
- 高速公路：2只，如浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT。
- 污染治理：2只，如富国首创水务REIT、中航首钢生物质REIT。
现金分派率：
- 产权类REITs：4%-5%。
- 特许经营权类REITs：6%-12.4%。
风险提示：
- 标的项目运营情况未达预期。
- 二级市场流动性不足。
- 资产估值波动超出预期。

总结

本次首批基础设施公募REITs的发行标志着我国REITs市场正式启航，具有重要的市场意义和投资价值。其结构简单、流动性较好，且底层资产覆盖重点区域和行业，为投资者提供了多样化的投资选择。产权类项目（如产业园区、仓储物流）由于资产增值空间大，更受关注，而特许经营权类项目（如高速公路、污染治理）则更依赖稳定的现金流。投资者应结合自身需求，选择合适的REITs产品，同时注意相关风险。

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