固收专题分析报告：公募REITs扬帆启航，未来可期-20210607-国金证券-16页_1mb

公募REITs专题分析报告总结

核心内容

发行概况

• 发行时间：2021年5月31日，首批9只基础设施公募REITs正式发售。
• 募集规模：共募集金额314.03亿元，单只基金募集规模均在10亿元以上的。
• 发行期限：封闭期均超过20年，最长为99年。
• 结构：采用“公募基金+ABS+项目公司”的契约型结构，通过ABS穿透获取项目公司100%所有权。
• 区域分布：主要分布在长三角、珠三角和京津冀地区，符合监管聚焦重点区域的要求。
• 资产类型：包括3只产业园区、2只高速公路、2只仓储物流、2只污染治理，资产种类丰富。

估值定价

• 估值方法：9只公募REITs均采用收益法进行估值，测算未来各期净现金流并折现。
• 核心参数：租金增长率、折现率、资产处置价值等。
• 溢价率：整体溢价率（募集金额/账面价值-1）在3.01%~475.85%之间，其中产业园区和仓储物流溢价率最高，达80%~400%，高速公路其次在60%左右，污染治理最低不超过20%。
• 认购情况：全部超额认购，网下认购倍数在4.59~16.48倍之间，公众投资者认购倍数均在10倍以上，最高超过60倍。
• 回拨机制：5只REITs触发回拨机制，部分份额从网下向公众投资者回拨。

主要观点

产品结构与流动性

• 流动性：公募REITs采用“公募基金+ABS”结构，可在二级市场交易退出，流动性优于类REITs。
• 交易结构：类REITs为“ABS+私募基金”结构，募集方式为私募，流动性较差。
• 投资性质：公募REITs偏股性，收益取决于项目经营分红和二级市场资本利得，强调基金管理人的运营管理能力。

底层资产分类

• 产权类项目：产业园区、仓储物流，资产增值空间大，对现金分派率要求较低（4%~5%）。
• 特许经营权类项目：高速公路、污染治理，现金流较稳定但特许经营权价值随期限缩短而下降，对现金分派率要求较高（6%~12.4%）。

现金分派与收益构成

• 现金分派率：产权类项目分派率较低，特许经营类项目分派率较高。
• 收益来源：总收益由现金分派和资本利得两部分构成，波动主要来源于底层资产估值变动，派息相对稳定。

关键信息

• 战略配售：原始权益人战略配售比例不低于20%，部分项目超过50%。
• 限售期：战略投资者的限售期为1~5年，影响二级市场流动性。
• 认购价格：多数REITs认购价格位于询价区间中值以上，表明机构投资者认购热情较高。
• 项目表现：
  • 产业园区：华安张江光大园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、博时招商蛇口产业园REIT。
  • 仓储物流：中金普洛斯仓储物流REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT。
  • 高速公路：浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT。
  • 污染治理：富国首创水务REIT、中航首钢生物质REIT。

风险提示

1. 运营风险：标的项目运营情况可能不如预期。
2. 流动性风险：二级市场流动性可能不足。
3. 估值波动风险：资产估值可能超预期波动。

结构清晰总结

一、首批基础设施公募REITs正式发行

• 发行时间：2021年5月31日。
• 募集金额：总计314.03亿元。
• 发行期限：封闭期均超过20年。
• 认购情况：全部超额认购，网下认购倍数4.59~16.48倍，公众投资者认购倍数10倍以上，最高超过60倍。
• 回拨机制：5只REITs触发回拨机制，部分份额从网下向公众回拨。

二、公募REITs与类REITs的差异

• 结构：公募REITs为“公募基金+ABS”，类REITs为“ABS+私募基金”。
• 流动性：公募REITs可在二级市场交易，流动性较好；类REITs流动性较差。
• 底层资产：公募REITs仅在基础设施进行试点，类REITs包括房地产和基础设施。
• 收益分配：公募REITs偏股性，收益由经营分红和资本利得构成；类REITs偏债性，存在优先级和次级结构。

三、首批公募REITs底层资产分类解析

• 产业园区：资产增值空间大，现金分派率要求低（4%~5%）。
• 仓储物流：资产增值空间较大，现金分派率要求低（4%~5%）。
• 高速公路：现金流稳定，但特许经营权价值随期限缩短而下降，现金分派率要求较高（6%~12.4%）。
• 污染治理：现金流稳定，但特许经营权价值随时间逐步消逝，现金分派率要求较高（8%~10%）。

四、小结

• 产品特性：公募REITs兼具股性和债性，收益由现金分派和资本利得构成。
• 流动性：产权类REITs流动性较好，特许经营类REITs流动性较差。
• 投资建议：
  • 对于产权类REITs，应关注未来资产增值带来的基金净值提升。
  • 对于特许经营类REITs，可参考现金分派率作为预期年化收益率的指标。

五、风险提示

1. 运营风险：项目运营情况可能不如预期。
2. 流动性风险：二级市场流动性可能不足。
3. 估值波动风险：资产估值可能超预期波动。