2017年下半年南宁甲级写字楼市场概况_11页-1mb
报告摘要
南宁甲级写字楼市场概况总结
核心内容
2017年下半年，南宁甲级写字楼市场经历了显著的变化，主要体现在新增供应激增、租金水平回升、区域市场分化以及未来供应预期等方面。市场在第四季度表现出强劲的吸纳能力，但五象新区因配套设施不完善，市场表现相对疲软。
主要观点
- 新增供应与净吸纳量：2017年下半年，南宁甲级写字楼市场新增供应达331,451平方米，占全市甲级写字楼市场总存量近三分之一。全年净吸纳量达到180,179平方米，显示出市场需求的活跃性。
- 区域市场表现：东盟商务区因高品质写字楼的入市，租金水平有所上升，而五象新区因配套设施不完善，空置率上升，市场表现较弱。金湖商圈则保持较高的租金回报率和较低的空置率。
- 租赁需求变化：传统行业如金融保险类企业、律所、会计所以及装修公司持续活跃，医疗健康行业及投资公司租赁需求增加。小型办公隔间需求旺盛，包租市场兴起。
- 外资企业承租能力下降：部分外资企业因预算削减，承租能力减弱，租赁面积萎缩，部分企业仅保留销售部门或选择联合办公空间。
关键信息
宏观经济概况（2017年第三季度）
| 指标 | 南宁 | 厦门 | 重庆 | 成都 | 深圳 |
|---|---|---|---|---|---|
| 人口 (万人,2016) | 752 | 392 | 3,048 | 1,466 | 1,191 |
| 面积(市区) (平方千米) | 22,112 | 1,699 | 82,400 | 12,121 | 1,997 |
| 地区生产总值 (人民币亿元,2017年前三季度) | 2,659.53 | 2,961.62 | 14,309.18 | 9,725.40 | 15,408.62 |
| 第三产业生产总值 (人民币亿元,2017年前三季度) | 1,370.66 | 1,693.03 | 7,041.03 | 5,214.50 | 9,433.91 |
| 失业率(2016) | 2.6% | 3.4% | 3.7% | 3.3% | 2.3% |
| 社会消费品零售总额 (人民币亿元,2017年前三季度) | 1,543.40 | 1,065.54 | 5,856.58 | 4,647.60 | 4,342.80 |
| 房地产开发投资 (人民币亿元,2017年前三季度) | 610.54 | 657.03 | 2,880.42 | 1,982.40 | 1,554.32 |
| 房地产竣工面积 (万平方米,2017年前三季度) | 204.31 | 220.36 | 2,576.09 | 1,203.90 | 231.47 |
主要地块成交情况（2017年）
| 地块编号 | 竞得方 | 成交时间 | 土地用途 | 区域 | 土地面积 (平方米) | 总价 (百万元) | 容积率 | 楼面价 (元/平方米) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 450108001205GB00065 | 桂林彰泰实业集团有限公司 | 2017 Q4 | 批发零售城镇住宅 | 高新区 | 61,421.41 | 949.88 | >2.5且≤3.5 | N/A |
| 450107009202GB00051 | 广西荣和建设开发有限公司 | 2017 Q4 | 批发零售城镇住宅 | 高新区 | 17,217.69 | 259.04 | >3.0且≤3.5 | N/A |
| 450107008202GB00036 | 广西宗见禧投资有限公司 | 2017 Q3 | 工业用地 | 高新区 | 28,370.71 | 15.32 | >1.5且≤3.0 | N/A |
| 450107008202GB00054 | 广西万德铝模装配式建筑有限公司 | 2017 Q3 | 工业用地 | 高新区 | 46,667.58 | 21.00 | ≥0.8且<3.0 | N/A |
| 450107008202GB00059 | 广西桂泰耕源投资有限公司 | 2017 Q3 | 工业用地 | 高新区 | 78,948.99 | 35.52 | ≥1.2且<3.0 | N/A |
| 450107010012GB00055 | 南宁招商汇天房地产有限公司 | 2017 Q3 | 批发零售城镇住宅 | 高新区 | 18,626.03 | 283.02 | >2.0且≤4.0 | N/A |
| 450107009201GB00029 | 南宁联发置业有限公司 | 2017 Q3 | 批发零售城镇住宅 | 高新区 | 44,340.42 | 639.83 | >3.0且≤3.7 | N/A |
主要租赁交易
| 项目名称 | 商圈 | 租户 | 面积 (平方米) |
|---|---|---|---|
| 九洲国际 | 东盟商务区 | 京兰建设 | 6,600 |
| 财富国际广场 | 青秀区 | 广西科教频道 | 10,000 |
| 金浦路3号 | 金湖广场 | 个人 | 12,000 |
租金与空置率动态
- 租金：2017年四季度，全市甲级写字楼平均租金回升至每月每平方米103.28元，环比三季度上升5.8%。
- 空置率：五象新区空置率环比三季度上涨4.91个百分点至40.16%。东盟商务区空置率上升2.16个百分点至32.99%。金湖商圈空置率仅为1%。
- 区域表现：东盟商务区因绿地中央广场的消化，租金上涨；五象新区因配套设施不完善，空置率上升；金湖商圈则保持稳定。
未来供应预测（2018-2020）
- 2018年新增供应：预计新增供应约165万平方米，其中约90%位于五象新区。
- 租金影响：五象新区因供应量大，预计短期内平均租金会小幅下调。
- 市场策略：部分开发商选择将商办用途更改为酒店或返租式公寓，以规避风险。
- 长期展望：随着地铁贯通、住宅交付及配套设施完善，五象新区的人流将逐步增加，活跃商圈氛围。广西与东盟国家的经贸合作也将为甲级写字楼市场带来新的发展机遇。
联系方式
- 李思毅 - 南宁公司总经理
邮箱：siyi.li@cushwake.com - 程家龙 - 华南及华西区董事总经理
邮箱：jialong.cheng@cushwake.com - 张晓端 - 华南及华西区研究部主管
邮箱：xiaoduan.zhang@cushwake.com - 翟岩松 - 大中华区研究部经理
邮箱：gino ys.zhai@cushwake.com
地址：中国南宁市青秀区民族大道136-2号南宁华润中心西写字楼21层第06AB室
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本报告所载资料及数据仅供参考，不构成对市场或物业的全面描述。戴德梁行对信息的准确性和完整性不做任何明示或暗示的担保，并不承担任何因依赖报告内容而产生的责任。
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