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楼市、土地市场冰火两重天 - 房地产周报总结

核心内容

楼市动态

• 成交情况：2013年12月21日至12月27日，33个城市楼市成交量为4.3万套，环比上升2.2%，但同比下降32.8%，为2012年周平均成交量的102.1%。
• 区域分化：除西部地区成交量环比下降4%外，长三角、环渤海、珠三角、中部地区成交量分别环比上升1.6%、1.4%、9.8%、2.7%。
• 成交与供应比：十大城市成交与供应比约为70.9%，成交量小于供应量，库存水平上升。
• 去化周期：以最近半年平均销售量衡量的楼市静态去化周期为9.6个月。

土地市场动态

• 一线城市卖地收入：一线城市卖地收入突破5000亿元，暴涨150%，显示房企仍看好未来市场。
• 土地市场分化：一二线城市土地市场成交火爆，三四线城市则相对冷清。

主要观点

1. 市场分化加剧：房地产市场呈现明显分化趋势，一二线城市土地市场火热，而楼市成交量下降，表明市场结构正在发生变化。
2. 政策调控加强：2014年北上广深将加强限购等调控政策，房价上涨过快的城市将从严落实差别化住房信贷税收和限购政策。
3. 汇率与融资影响：美联储削减QE导致人民币汇率下跌，可能影响房企海外融资，增加流动性压力，促使房企抛售房产，从而影响房价。
4. 城镇化政策影响：2020年将实现“三个1亿”城镇化目标，推动房地产市场向更均衡发展。

关键信息

公司动态

• 华夏幸福：下属两家子公司竞得七宗地块，总价66,396万元，显示其在土地市场中的活跃表现。
• 地产股表现：上周地产板块涨幅0.4%，弱于沪深300指数1.1%的涨幅，从年初至今累计跌12.9%。
• 内房股表现：重点跟踪的35家内房股中，有20只上涨，中骏置业、莱蒙国际、龙湖地产表现较好，碧桂园、方兴地产表现较差。

投资建议

1. 关注一二线城市：未来一二线城市仍是房地产市场主战场，政策与市场趋势均利好。
2. 投资标的推荐：
   • 华夏幸福：专注于产业地产运营，是实现产城融合的典范。
   • 世联地产：A股唯一的地产综合服务公司。
   • 国企改革主题公司：中华企业、格力地产、建发股份、深振业等。
   • 超跌龙头股：万科、招商地产、金地集团、荣盛发展等，价值被低估。
3. 模拟组合表现：银河地产模拟组合从年初至今累计绝对收益-22.6%，相对行业超额收益-9.7%，相对沪深300超额收益-13.9%。

评级体系

• 行业评级：

  • 推荐：行业指数超越交易所指数平均回报20%及以上。
  • 谨慎推荐：行业指数超越交易所指数平均回报。
  • 中性：行业指数与交易所指数平均回报相当。
  • 回避：行业指数低于交易所指数平均回报10%及以上。

• 公司评级：

  • 推荐：公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报20%及以上。
  • 谨慎推荐：公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报10%-20%。
  • 中性：公司股价与分析师所覆盖股票平均回报相当。
  • 回避：公司股价低于分析师所覆盖股票平均回报10%及以上。

总结

房地产市场呈现明显的分化趋势，一线城市土地市场表现强劲，而楼市成交量下降。政策调控持续加码，尤其是限购政策，影响市场供需。同时，汇率波动和融资环境变化可能对房企造成压力，影响房价走势。建议投资者关注一二线城市及具备产业地产运营能力的公司，如华夏幸福，以及价值被低估的龙头股，如万科。银河地产模拟组合表现不佳，需谨慎对待。