房地产行业研究：整合加速，风物长宜放眼量_15页_1mb

资源与环境研究中心：房地产行业研究总结

核心内容

• 行业评级：买入（维持评级）
• 行业趋势：房地产行业动荡，物管板块估值承压，但政策面持续支持。
• 短期推荐：国企物业更稳健，推荐保利物业。
• 长期推荐：民企物业运营效率更高，推荐碧桂园服务、金科服务、建业新生活。
• 政策支持：住建部及地方政府出台多项政策支持物业行业，推动智慧化、增值服务发展。

主要观点

• 短期策略：建议投资者优先考虑国企物管公司，因其关联房企稳健，估值更受市场认可。
• 长期策略：更看重民企物管公司的运营效率，认为其在增值服务和科技化方面有更大发展空间。
• 估值分化：物管公司估值因关联房企不同而分化，关联房企强的公司PE较高，独立或关联弱的公司PE较低。
• 整合加速：2021年物管公司并购支出超300亿元，行业整合加速，头部公司迅速扩大规模。

关键信息

• 市场数据：

  • 市场优化平均市盈率：18.90
  • 国金房地产指数：3390
  • 沪深300指数：4913
  • 上证指数：3625
  • 深证成指：14689
  • 中小板综指：14145

• 股价表现：

  • 物管板块整体股价下跌明显，恒生物管指数下跌47%，克而瑞内房股领先指数下跌40%。
  • 国企物管公司如保利物业、建发物业表现较好，而民营物管公司如碧桂园服务、金科服务、旭辉永升服务等股价表现不佳。

• 并购情况：

  • 2021年上市物管公司并购支出超300亿元，较2020年翻倍。
  • 碧桂园服务是主要买家，通过收购蓝光嘉宝服务、富力物业和彩生活核心资产，新增2.5亿方在管面积。

• 政策支持：

  • 物管行业受到政策支持，包括鼓励增值服务、智慧物业建设等。
  • 政府视物业为基层治理的重要抓手，支持其在疫情期间和灾后发挥重要作用。

• 2022年展望：

  • 政策面预计持续向好，支持物业行业多元化发展。
  • 规模竞争接近尾声，预计明年年底在管面积排名趋于稳定。
  • 社区增值服务将持续发力，成为未来增长点。

重点公司简析

金科服务

• 推荐理由：西南物管龙头，具备多种业态服务能力，与博裕投资合作带来战略协同。
• 估值：2021-2022年PE分别为35.0x和23.2x，目标价71.54港元/股。
• 风险提示：金科股份销售下滑、并购进度不及预期、疫情反复。

建业新生活

• 推荐理由：中部最大物管公司，深耕河南，拥有高密度和良好口碑。
• 估值：2021年PE为15.8x，目标价7.02港元/股。
• 增长：预计2021-2023年归母净利润分别为6.2亿元、8.8亿元和12.0亿元，同比增速分别为45%、42%和36%。
• 风险提示：建业地产销售下滑、市场外拓不及预期、生活服务开展不及预期。

风险提示

• 关联房企问题：房企销售和竣工下滑将影响物管公司业务增长。
• 并购整合：频繁并购可能带来整合困难，影响社区增值服务进展。
• 增值服务表现：若无法有效开展社区增值服务，可能影响估值中枢。

投资评级说明

• 公司评级：

  • 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上
  • 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%
  • 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%
  • 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上

• 行业评级：

  • 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘15%以上
  • 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘5%-15%
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘-5%-5%
  • 减持：预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘5%以上

特别声明

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