20211221-国金证券-房地产行业研究_整合加速_风物长宜放眼量_15页_1mb

报告摘要

资源与环境研究中心

核心内容

本报告聚焦房地产行业及物业管理板块，提出在短期和长期不同维度下，应优先推荐不同类型的物业公司。2021年房地产行业动荡，房企暴雷频发，导致物管板块估值承压，但随着行业出清，市场对物管公司的关注逐步转向其运营效率和增值服务潜力。2022年，政策面预计持续向好，行业整合加速，头部物管公司有望通过并购扩大规模并提升增值服务。

主要观点

短期稳健优先推荐国企物业：国企物管公司因关联房企稳健，享有更高的确定性和估值，如保利物业，其已发布股权激励计划，具有较强吸引力。
长期效率为主推荐民企物业：民企物业在运营效率和增值服务方面表现更优，尤其是那些通过整合提升规模和密度，以及在增值服务上探索成熟产品线的公司，如碧桂园服务、金科服务和建业新生活。
政策支持持续增强：物业行业受到政策支持，特别是在疫情期间和自然灾害中的表现，使其成为政府基层治理的重要工具，预计未来政策环境将更加友好。
行业整合加速：2021年上市物管公司并购支出超过300亿元，碧桂园服务是最活跃的买家，通过并购大幅扩大在管面积，提升市场地位。
社区增值服务成为重点：随着基础物管收入占比下降，社区增值服务收入和毛利润占比显著上升，未来将成为物管公司第二成长曲线的关键。

关键信息

市场数据：
- 市场优化平均市盈率：18.90
- 国金房地产指数：3390
- 沪深300指数：4913
- 上证指数：3625
- 深证成指：14689
- 中小板综指：14145
物管板块表现：
- 恒生物管指数从2021年4月20日下跌47%
- 克而瑞内房股领先指数下跌40%
- 2021年新上市物管公司数量仅为去年的一半，显示上市热潮退却
并购情况：
- 2021年上市物管公司并购支出超300亿元，是2020年的两倍以上
- 碧桂园服务通过并购蓝光嘉宝服务、富力物业和彩生活核心资产，获得至少2.5亿方在管面积，相当于其2020年底在管面积的66%
社区增值服务：
- 20家上市物管公司基础物管收入占比为54%，但毛利润占比降至47%
- 社区增值服务收入和毛利润占比分别提升至17%和25%
- 增值服务是否成功，将影响物管板块估值中枢
重点公司推荐：
- 金科服务：目标价71.54港元/股，推荐理由包括品牌实力、外拓能力、与博裕投资的战略合作
- 建业新生活：目标价7.02港元/股，推荐理由包括河南市场深耕、良好的口碑、稳定的增长预期

风险提示

关联房企竣工和销售大幅下滑
并购整合不顺，影响社区增值服务进展
增值服务发展不及预期，影响业绩增速和估值中枢

投资评级说明

公司评级：
- 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上
- 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%
- 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%
- 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上
行业评级：
- 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘15%以上
- 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘5%-15%
- 中性：预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘-5%-5%
- 减持：预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘5%以上