房地产行业年度报告：整合加速，风物长宜放眼量-20211221-国金证券-15页_1mb

资源与环境研究中心：房地产行业研究总结

核心观点

• 短期推荐国企物业：由于地产行业动荡，关联房企的生存状况对物管公司估值影响较大，因此短期更推荐具有稳定性和较高确定性的国企物业，如保利物业。
• 长期看好民企物业：运营效率是决定物业公司竞争力的关键，民企在激励机制和决策灵活性方面更具优势，推荐碧桂园服务、金科服务和建业新生活等公司。
• 政策持续支持物业行业：物业行业被视为政府基层治理的重要抓手，政策层面预计持续向好，支持物业公司在增值服务和科技化方面的发展。

行业回顾与现状

市场数据

• 市场优化平均市盈率：18.90
• 国金房地产指数：3390
• 沪深300指数：4913
• 上证指数：3625
• 深证成指：14689
• 中小板综指：14145

股价承压且分化

• 物管板块股价自2021年4月至今持续下跌，恒生物管指数跌幅达47%，克而瑞内房股领先指数跌幅为40%。
• 国企开发商和其关联的物管公司表现相对稳健，如建发物业和建发国际股价涨幅超30%。
• 民营物管公司股价普遍承压，如碧桂园服务、金科服务等。

板块估值回调与上市放缓

• 2021年新上市物管公司数量仅为2020年的一半，显示上市热潮退却。
• 物管公司PE估值从年初的37x调整至18x，估值分化明显。
• 与关联房企流动性危机相关，部分房企出售旗下物业以换取现金流。

行业整合加速

• 2021年上市物管公司并购支出超300亿元，是2020年的两倍以上。
• 碧桂园服务在并购市场表现活跃，通过收购蓝光嘉宝服务、富力物业和彩生活核心资产，新增在管面积达2.5亿方，相当于其2020年底在管面积的66%。
• 规模和密度是物业公司开展社区增值服务的基础，行业整合有助于头部企业扩大规模，提升运营效率。

2022年展望

政策面持续向好

• 物管行业受到政策支持，尤其在社区增值服务、智慧化管理、线上线下融合等方面。
• 政府支持物业企业探索“物业服务+生活服务”模式，推动社区商业管理机构和品牌引进。

规模赛接近尾声

• 明年万物云和龙湖智慧服务上市后，头部物管公司对规模增长仍有需求，预计并购市场仍有一定热度。
• 物管行业规模竞争预计将在年底趋于稳定，估值中枢可能因增值服务发展而提升。

社区增值服务持续发力

• 20家上市物管公司中，基础物管收入占比仍为54%，但毛利润占比降至47%，社区增值服务收入和毛利润占比分别提升至17%和25%。
• 增值服务是否能形成可复制的产品线，将成为决定物管板块估值中枢的重要因素。

风险提示

• 关联房企销售和竣工下滑：影响物管公司的规模增长和估值。
• 并购整合不顺：可能导致社区增值服务进展缓慢或项目流失。
• 增值服务发展不及预期：可能影响业绩增速和板块估值。

重点公司简析

金科服务（目标价71.54港元/股，“买入”评级）

• 公司背景：西南物管龙头，提供综合智慧服务，连续6年蝉联综合实力10强。
• 业务模式：通过旅游和团餐业务拓展物业管理权，形成业务闭环。
• 近期动态：引入博裕投资，战略协同增强，提升估值修复空间。
• 财务预测：2021-2023年归母净利润分别为6.2亿元、8.8亿元和12.0亿元，同比增速分别为45%、42%和36%。
• 风险提示：金科股份销售下滑、并购进度、疫情反复。

建业新生活（目标价7.02港元/股，“买入”评级）

• 公司背景：中部最大物管公司，深耕河南27年。
• 市场表现：在管面积1.15亿方，合约面积2.1亿方，合管比达1.8倍。
• 平台发展：“建业+”平台成为“大中原美好本地生活的超级入口”，单月交易额达1.6亿元。
• 财务预测：2021-2023年归母净利润预计为6.2亿元、8.8亿元和12.0亿元，PE分别为15.8x、8.4x和6.2x。
• 风险提示：建业地产销售下滑、市场外拓、生活服务开展不及预期。

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%至5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

特别声明

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