20230402-东吴证券-保利发展-600048.SH-2022年年报点评_经营稳健市占率提升_投拓积极未来业绩可期_3页_480kb

保利发展 (600048) 2022年年报总结

核心内容概览

保利发展于2022年实现营业总收入2811.1亿元，同比下降1.4%；归属母公司净利润183.5亿元，同比下降33.0%。尽管业绩承压，但公司整体经营稳健，市占率持续提升，投资布局积极，未来业绩增长可期。公司维持“买入”评级，基于其财务稳健性、融资优势及核心城市布局。

主要观点与关键信息

1. 业绩表现

• 营收与利润：2022年营收下降1.4%，但归母净利润下降幅度较大（33.0%），主要受前期低利润项目结转、投资收益下降、资产减值损失增加及少数股东损益占比上升等因素影响。
• 毛利率：2022年毛利率同比下降4.8个百分点至22.0%，但预计随着低毛利项目结转完成，未来毛利率有望修复。
• 每股收益：2022年每股收益为1.53元，预计2023-2025年将分别达到1.72元、1.96元和2.22元。

2. 经营与销售表现

• 销售金额：2022年实现销售金额4573.0亿元，同比下降14.5%，但降幅远低于行业整体水平。
• 销售均价：销售均价同比增长3.7%至16642元/平方米，显示公司产品结构优化。
• 市占率：公司市场占有率连续7年提升，2022年达到3.4%，位列全国第二。
• 区域布局：公司聚焦核心城市，重点布局38城，销售占比达86%，珠三角和长三角销售占比提升至56%，区域深耕效果显著。

3. 投资与拿地策略

• 拿地规模：2022年公司拿地建面1054万方，同比下降61.3%；拿地金额1613亿元，同比下降13.15%。
• 投资强度：拿地金额占销售金额比例为35.3%，显示公司对土地市场的积极布局。
• 楼面价增长：2022年楼面价同比大幅增长124.3%至15304元/平方米，体现公司土地储备质量提升。
• 拿地时机：公司在2022年下半年把握土地市场窗口期，拿地金额占全年比例达62%，显示战略灵活性。

4. 融资与财务状况

• 融资成本：综合融资成本降至3.9%，同比下降54个基点，处于行业领先水平。
• 融资渠道：公司融资渠道畅通，2022年累计发行公司债113亿元、中期票据150亿元，融资规模同比增长40.7%。
• 三道红线：公司净负债率63.6%，剔除预收账款后的资产负债率68.4%，现金短债比1.6，保持绿档。
• 定增计划：公司发布定增预案，拟募集资金不超过125亿元，申请已获上海交易所受理。

5. 盈利预测与估值

• 盈利预测：预计2023-2025年归属母公司净利润分别为205.6亿元、234.9亿元和266.2亿元，EPS分别为1.72元、1.96元和2.22元。
• PE估值：对应PE分别为8.39倍、7.34倍和6.48倍，估值持续走低，但公司基本面稳健，未来增长潜力较大。
• PB估值：P/B（现价）分别为0.92倍、0.86倍、0.80倍和0.75倍，显示公司资产价值被市场低估。

6. 现金流与财务指标

• 经营活动现金流：2022年为7422亿元，2023年预计增长至24820亿元，显示公司经营能力强劲。
• 投资活动现金流：2023年预计为-13602亿元，投资力度加大。
• 筹资活动现金流：2023年预计为27157亿元，融资活动活跃。
• ROE：2022年ROE（摊薄）为9.35%，预计2023-2025年将分别达到9.84%、10.51%和11.08%，持续提升。

风险提示

• 毛利率修复不及预期
• 市场景气度恢复不及预期
• 疫情反复影响超预期

投资评级

• 公司评级：买入
• 行业评级：中性（预期未来6个月内行业指数相对大盘在-5%与5%之间）

股价与市场数据

• 收盘价：14.13元
• 一年最低/最高价：12.88元 / 19.88元
• 市净率：0.90倍
• 流通A股市值：169142.37亿元
• 总市值：169142.37亿元

总结

保利发展作为央企地产龙头，财务稳健、融资能力强、投资布局聚焦核心城市，2022年虽受行业周期影响业绩承压，但未来随着低利润项目结转完成及市场回暖，盈利有望逐步修复。公司通过优化销售结构、提升拿地质量及拓展融资渠道，为未来业绩增长奠定坚实基础，长期发展具备较大潜力。