20131216-广发证券-房地产行业_去化水平下降_库存持续上升_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业整体表现呈现分化态势，市场气氛尚未明显改善，库存压力持续上升。一线城市成交略有回暖，但部分二线城市仍处于淡季状态。尽管部分城市如深圳因基数较小出现成交量显著上升，但全国楼市成交水平总体疲软。随着年末自主型商品房集中入市，北京库存压力有所缓解，但全国库存仍维持上涨趋势。

主要观点

• 市场成交分化：一线城市成交小幅上升，二线城市成交整体下滑，市场仍处淡季。
• 库存压力持续：全国楼市库存继续上升，尤其在12月推盘量下降，但成交不下滑，导致库存状态维持。
• 政策影响：2013年中央经济工作会议未单独强调房地产调控，但提出加大保障性住房建设，可能对市场有提振作用。
• 城镇化推进：城镇化会议提出中小城市户籍放开，有助于推动房地产市场发展，同时城市建设用地集约利用可能带来工业用地价值重估。
• 地产股表现：多数地产股估值处于历史低位，但市场弹性不足，短期基本面仍偏弱。

关键信息

成交情况

• 一线四大城市：上周成交面积89.13万平米，环比上升6%。其中北京成交规模进一步扩大，预计未来几周成交量将维持上升趋势；上海保持稳定，深圳因基数小出现较大涨幅。
• 二线城市：整体成交略有下降，市场维持淡季状态。
• 区域表现：
  • 环渤海地区：北京成交上升12%，天津下降30%，济南下降16%，青岛下降1%，石家庄上升1%，大连上升46%。
  • 长三角地区：上海下降7%，南京下降5%，杭州下降26%，宁波上升57%，苏州下降14%，无锡上升12%。
  • 珠三角地区：深圳上升68%，广州微降1%，东莞下降15%。
  • 中部地区：重庆无数据，成都下降43%，长沙上升17%，武汉下降7%，贵阳下降4%，南昌下降19%。
  • 其他地区：昆明下降17%，福州下降4%，海口下降6%，哈尔滨下降1%，吉林下降17%，长春下降16%。

库存情况

• 全国库存：延续8月以来的上涨趋势，市场进入淡季，库存状态依旧上升。
• 北京库存：因自主型商品房入市，库存有所上升，但企稳迹象明显。
• 上海库存：小幅下降。
• 未来预期：全年土地成交增长，随着开工和销售，未来全国商品房市场供给有保障，库存上升趋势预计将持续一段时间。

公司动态与市场表现

• 地产组合：上周组合包括金地集团、新湖中宝、阳光城、泰禾集团，本周组合维持不变。
• 公司公告：
  • 正和股份：出售房地产类资产，转型能源产业。
  • 新湖中宝：竞得启东商住用地，获得土地整理回报；减持大智慧股权。
  • 华夏幸福：发行定息债券，获得区域开发委托。
  • 中南建设：申请委托贷款，获得银行借款。
  • 泰禾集团：认购信托计划，用于宝山高境项目开发。
  • 保利地产：1-11月签约面积和金额同比增长，新增项目。
  • 其他公司：如大龙地产、天地源、新城B、云南城投等均有融资或资产变动动作。
• 估值与投资评级：
  • 买入：万科A、保利地产、招商地产、金地集团、荣盛发展、金科股份、首开股份、阳光城、泰禾集团、中南建设、冠城大通、世茂股份。
  • 持有：泛海建设、苏宁环球、滨江集团、福星股份、华发股份、鲁商置业、亿城股份。

风险提示

• 市场基本面低位徘徊，需关注年末流动性变化。
• 房地产行业整体面临去化压力，需警惕库存持续上升带来的影响。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入

联系方式

• 分析师：乐加栋，S0260513090001，电话：021-60750620，邮箱：lejiadong@gf.com.cn
• 研究助理：金山，电话：021-60750652，邮箱：jinshan@gf.com.cn

报告日期

• 2013-12-16

图表索引

• 图1：一线/二线城市成交指数
• 图2：环渤海/长三角/珠三角地区城市成交指数
• 图3：中部/其他地区城市成交指数
• 图4：库存指数
• 图5：去化与推盘指数
• 图6：重点覆盖房地产公司股价周变动幅度
• 图7：广发地产组合周度表现
• 图8：北京商品住宅成交与去化
• 图9：青岛商品住宅成交与去化
• 图10：上海商品住宅成交与去化
• 图11：南京商品住宅成交与去化
• 图12：杭州商品住宅成交与去化
• 图13：宁波商品住宅成交与去化
• 图14：苏州商品住宅成交与去化
• 图15：深圳商品住宅成交与去化
• 图16：广州商品住宅成交与去化
• 图17：东莞商品住宅成交与去化
• 图18：南昌商品住宅成交与去化
• 图19：福州商品住宅成交与去化

表格索引

• 表1：跟踪城市房地产成交信息表（单位：万平米）
• 表2：重点覆盖公司公告和新闻
• 表3：重点覆盖公司估值和投资评级