20220103-华安证券-房地产行业周报_二手房成交环比增长_百强房企销售承压_19页_1mb

2022年1月3日房地产行业分析总结

核心内容概述

本报告分析了2021年12月24日至12月30日期间，中国房地产市场的主要表现，涵盖新房、二手房成交情况、库存变化及土地市场动态，并结合政策背景提出投资建议。

主要观点

• 行业评级：增持
• 市场表现：房地产板块本周上涨0.65%，在31个行业中排名第21位。
• 新房成交：32城新房成交面积同比下降11.5%，环比下降7.7%；其中，一线、二线、三线城市分别同比下降22.0%、23.5%、45.2%，环比分别下降3.2%、12.1%、0.3%。
• 二手房成交：17城二手房成交面积同比下降29.9%，环比上升3.4%；一线、二线、三线城市分别同比下降20.7%、30.5%、45.4%，环比分别上升18.8%、下降3.3%、下降12.0%。
• 新房库存：16城新房库存面积环比下降4.83%，去化周期为10.7个月；三线城市去化周期最长，达22.6个月。
• 土地市场：百城土地成交面积4186万方，成交总价2021亿元，溢价率3.32%；三线城市土地成交面积同比下降78%，但溢价率上升3.90%。
• 政策动态：房地产调控政策持续收紧，涉及“三条红线”、“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”及“房地产税改革试点”等，行业面临供需双向约束。
• 投资建议：建议关注稳健型房企（如保利发展、万科A、金地集团）、成长受益型房企（如金科股份、中南建设、新城控股）及优质物管企业（如华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业）。

新房成交情况

• 成交套数：32城新房成交套数约36502套，同比下降14.7%，环比下降5.6%。
• 一线：成交套数9440套，同比下降25.8%，环比下降8.1%。
• 二线：成交套数18621套，同比下降23.1%，环比下降10.7%。
• 三线：成交套数8441套，同比下降43.5%，环比下降12.1%。

新房库存情况

• 库存套数：16城新房库存套数约866014套，环比下降1.43%，去化周期为11.1个月。
• 一线：库存套数271519套，去化周期8.2月，环比下降0.94%。
• 二线：库存套数279600套，去化周期9.0月，环比下降3.47%。
• 三线：库存套数314895套，去化周期23.0月，环比上升0.03%。

二手房市场情况

• 成交套数：17城二手房成交套数10291套，同比下降28.7%，环比上升2.1%。
• 一线：成交套数4776套，同比下降20.7%，环比上升19.8%。
• 二线：成交套数3829套，同比下降30.1%，环比下降1.8%。
• 三线：成交套数1686套，同比下降42.4%，环比下降23.0%。

土地市场情况

• 土地成交面积：4186万方，同比-43%。
• 土地成交总价：2021亿元，同比-43%。
• 土地溢价率：3.32%，同比上升0.15%。
• 城市类型：
  • 一线：成交面积152万方，溢价率+0.15%。
  • 二线：成交面积2187万方，溢价率+3.83%。
  • 三线：成交面积1847万方，溢价率+3.90%。

行业与政策动态

• 财政政策：2021年全国新增减税降费达1万亿元，房地产税试点准备工作正在推进。
• 土地供应政策：土地供应“两集中”政策实施，土地市场整体趋冷。
• REITs试点：国家发改委推动基础设施REITs试点，鼓励保障性租赁住房项目参与。
• 房地产税改革试点：政策持续推进，对市场形成持续影响。
• 调控风向：政策以“稳为主”，大放水与大收窄空间受限。

风险提示

• 房地产调控政策趋严
• 销售修复不及预期
• 资金面大幅收紧

重要声明

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