房地产行业月度报告（2020年1_6月）：市场韧性十足，政策维稳不变-20200810-招商银行-18页_930kb

房地产月度报告（2020年1-6月）总结

核心内容概述

2020年上半年，中国房地产市场在疫情冲击下展现出较强的韧性，销售和投资数据逐步修复，政策以稳定为主，房企销售分化明显，拿地主要集中在二线城市，融资环境相对宽松。

主要观点

销售端表现

• 销售韧性十足：1-6月全国商品房销售面积累计同比下降8.4%，但5月、6月单月同比实现正增长，销售市场逐步复苏。
• 销售结构分化：住宅销售恢复较快，累计同比下降7.6%；办公楼和商业营业用房销售面积分别下降26.5%和20.7%。
• 销售预期：下半年销售热度将保持，但增幅收窄，全年销售面积降幅预计收敛至3%-5%。
• 一线城市表现：一线城市商品房销售恢复不及二三线城市，主要因二手房销售占比高，且政策限制较严。

房价走势

• 疫情后微幅上涨：6月70大中城市新建商品住宅价格同比涨幅分别为3.3%（一线）、5.3%（二线）、4.6%（三线）。
• 二手房价格回升：一线城市二手房价格同比涨幅较高，部分城市出台政策抑制过热市场。

投资端动态

• 开发投资由负转正：1-6月全国房地产开发投资累计同比增长1.9%，6月单月同比增加8.5%。
• 投资增长动力：主要由土地购置费拉动，预计下半年建安投资将带动开发投资继续提升。
• 调整预测：考虑到疫情对施工的影响，调整全年开发投资增速预测至7%左右。

关键信息

房企销售分化

• 第一梯队：销售额超过1000亿元的13家房企整体销售同比增长0.9%，其中金茂控股增长31.1%，恒大增长23.8%。
• 第二梯队：销售额在500-1000亿元的11家房企整体销售同比下降4.7%，其中绿城中国增长33.7%。
• 第三梯队：销售额在100-500亿元的52家房企整体销售同比下降10.7%，部分企业如蓝光发展增长32.9%。
• 销售压力：房企销售目标完成率均值为41.1%，较去年下降6.5pct，下半年面临较大销售压力。

房企拿地情况

• 拿地态度分化：恒大、中海、龙湖、招商蛇口、绿城中国等房企拿地积极，万科、碧桂园、融创等则相对谨慎。
• 二线城市为主战场：代表房企在二线城市拿地占比超50%，主要因一线土地供应有限，二线城市具备产业和人口流入优势。
• 土地市场回暖：上半年土地成交价款累计同比转正，土地溢价率提升，政策支持和资金宽松推动了土地市场活跃。

房企资金情况

• 融资环境宽松：1-6月房企到位资金同比下降1.9%，但国内贷款、利用外资、个人按揭贷款均实现同比增长。
• 融资渠道多元化：信用债发行规模同比增长15.8%，信托发行规模下降29.2%，海外债发行规模下降31.5%。
• 融资成本下降：信用债平均利率4.3%，同比下降1.2pct；信托平均利率8.02%，同比下降0.28pct；海外债平均利率8.4%，同比下降0.4pct。
• 融资压力增大：下半年房企信用债、信托、海外债到期规模较大，预计房企仍保持积极融资态度。

房地产政策分析

中央政策

• 坚持“房住不炒”：中央政策未变，强调房地产作为居住属性，不作为短期刺激手段。
• 金融监管从严：防止违规资金流入房地产市场，保持政策连贯性和一致性。

地方政策

• 灵活“因城施策”：上半年政策整体宽松，以供给端为主，疫情后逐步转向需求端。
• 政策边际收紧：7月部分热点城市如深圳、南京、杭州、东莞等出台限购政策，抑制过热市场。
• 政策工具多样化：包括公积金政策调整、人才引进政策、税费减免等。

结论

2020年上半年，房地产市场在政策支持和资金宽松背景下逐步恢复，销售和投资数据回暖。房企销售分化明显，拿地主要集中在二线城市，融资环境相对宽松。下半年市场热度将有所回落，政策以稳为主，重点防范过热区域的投机需求。整体来看，房地产市场仍保持稳定发展态势。