房地产行业动态报告：投资韧性十足，单月销售增速首次转负-20171023-东北证券-13页-1mb

房地产行业动态报告总结

核心内容概述

本报告发布于2017年10月23日，分析了2017年前三季度中国房地产行业的发展状况，重点包括房地产投资、销售、土地市场、资金来源以及投资建议等方面。整体来看，房地产投资保持稳定增长，但销售增速有所回落，政策调控持续收紧，市场环境趋于谨慎。

主要观点

• 房地产投资小幅回升：2017年1-9月，全国房地产开发投资同比增长8.1%，其中住宅投资增长10.4%。9月单月投资增速回升至9.2%，主要得益于土地购置费用的支撑。
• 销售增速首次转负：9月单月商品房销售面积同比下降1.5%，是自2015年3月以来首次出现负增长，显示市场下行压力加大。
• 土地市场表现强劲：1-9月房地产开发企业土地购置面积同比增长12.2%，土地成交价款增长46.3%，开发商补库存意愿较强。
• 到位资金稳中有降：房地产开发企业到位资金同比增长8.0%，其中个人按揭贷款增速回落至1.3%。房贷利率持续上涨，按揭利率达到5.22%，抑制了购房需求。
• 政策调控持续加码：十一前后各地密集出台房地产调控政策，政策端无放松迹象，对市场形成压制。
• 投资建议：重点推荐行业龙头股、区域主题公司及租赁类公司，认为在政策和资金面双重压力下，龙头房企更具抗风险能力。

关键信息

1. 房地产投资情况

• 全国房地产开发投资：1-9月累计80644亿元，同比增长8.1%，增速较1-8月提高0.2个百分点。
• 住宅投资：1-9月累计55109亿元，增长10.4%，占房地产开发投资的68.3%。
• 区域投资增速：东部地区9.0%，中部地区13.3%，西部地区3.6%，东北地区-3.3%。
• 9月单月投资增速：同比增长9.2%，环比增加14.56%，较8月提高1.4个百分点。

2. 房地产销售情况

• 商品房销售面积：1-9月累计116006万平方米，同比增长10.3%，增速较1-8月回落2.4个百分点。
• 9月单月销售面积：同比下降1.5%，首次出现负增长。
• 销售结构：住宅销售面积同比增长7.6%，办公楼销售增长32.7%，商业营业用房销售增长23.7%。
• 销售金额：1-9月累计91904亿元，增长14.6%，增速较1-8月回落2.6个百分点。
• 待售面积：9月末商品房待售面积61140万平方米，环比减少1212万平方米。

3. 土地市场情况

• 土地购置面积：1-9月累计16733万平方米，同比增长12.2%，增速较1-8月提高2个百分点。
• 土地成交价款：1-9月累计8149亿元，增长46.3%，增速较1-8月提高3.6个百分点。
• 土地成交溢价率：与8月基本持平，显示开发商拿地热情不减。
• 预期：四季度土地供应继续增加，土地购置面积有望维持增长。

4. 资金来源情况

• 到位资金：1-9月累计113095亿元，同比增长8.0%，增速较1-8月回落1个百分点。
• 资金结构：
  • 国内贷款增长19.5%
  • 利用外资增长0.9%
  • 自筹资金下降0.3%
  • 其他资金增长10.4%，但增速较1-8月回落3个百分点。
• 个人按揭贷款：1-9月累计17739亿元，增长1.3%，增速较1-8月回落1.1个百分点。
• 按揭利率：9月首套房贷款平均利率升至5.22%，环比上升2.01%，同比上升17.66%。

投资建议

推荐股票

推荐类型

• 行业龙头股：万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团（业绩稳定、高股息）
• 区域主题公司：新城控股、阳光城、光明地产、海航基础、蓝光发展、金科股份（业绩弹性大、区域竞争力强）
• 租赁类公司：世联行、市北高新、张江高科（政策利好、未来增长潜力大）

风险提示

• 调控政策进一步深化：政策持续收紧可能对市场产生更大影响。
• 货币政策超预期收紧：资金面趋紧可能抑制房地产企业融资能力。

结论

尽管房地产投资小幅回升，但销售增速持续回落，且9月首次出现负增长，表明市场整体承压。政策调控和按揭利率上涨抑制了购房需求，预计四季度销售趋势将继续放缓。在这样的背景下，行业龙头股和区域主题公司仍具备较强抗风险能力，租赁类公司则因政策利好而受到关注。