房地产行业2019年中国房地产观察_韧性十足_政策偏严_51页_4mb

2019年中国房地产行业深度报告总结

核心内容

行业基本面超预期，调控底气十足

2019年1-8月，全国商品房销售金额同比增长6.7%，销售增速优于市场预期，尤其是一线城市销售金额同比增速高达45%，二三线城市销售增速亦逐步回升。房地产投资累计同比增速达11.9%，创2014年以来新高，预计全年房地产投资增速有望达到9.5%以上，销售增速为5%以上，显示出行业基本面的韧性。

政策仍偏严，融资形势于下半年明显收紧

尽管2019年一季度政策有所放松，但二季度开始调控趋严，尤其在6月后，多地政策加码，融资环境明显收紧。开发贷款增速回落，房地产信托募集规模收缩，信用债发行规模冲高回落，海外债发行规模也出现下降趋势。

主要观点

行业基本面表现

• 区域差异明显：中西部地区成为销售和投资的重要支撑，销售增速高于全国平均水平，尤其西部地区投资增速达16%，远超东部和中部。
• 城市分化：一线城市销售增速高位回落，但库存明显减少；二三线城市销售负增长收窄，二手房销售持续增长；三线城市销售增速分化，部分城市库存下降，部分则上升。
• 去化周期缩短：一线城市和三线城市去化周期明显缩短，二线城市去化周期则呈现分化。

房企基本面观察

• 龙头房企销售增速放缓：受规模影响，龙头房企销售增速放缓，而第二梯队房企受益于城市楼市回暖，表现更佳。
• 拿地意愿降低：前50强房企拿地整体偏谨慎，资金向头部房企聚集，龙头房企偿债能力较好。
• 融资受限影响较小：融资收紧对龙头及优势房企影响相对较小，部分房企因银行贷款占比高而受影响较小。

关键信息

销售与投资增速

• 全年商品房销售金额增速预计为5%以上，销售增长可能对冲部分融资收紧的影响。
• 房地产投资增速预计达到9.5%以上，高于过去四年平均水平。

融资环境变化

• 开发贷款：2019年上半年同比增速14.6%，较2018年三季度高点下降9.9个百分点。
• 信托募集：2019年上半年发行规模达425亿元，6月后明显收缩，8月降至13亿元，同比下降79%。
• 信用债发行：上半年发行规模达3344亿元，同比增长51%；二季度发行规模为1529亿元，同比增长35%；三季度小幅回升至660亿元，同比增长22%。
• 海外债发行：上半年发行规模达396亿美元，同比增长17%；二季度发行规模降至164亿美元，同比下降29%；8月平均融资成本达8.8%，较2016年提升3.1个百分点。

土地市场表现

• 供应与成交：全国100大中城市住宅类用地供应面积同比增长2.5%，其中一、二线城市显著增长，三、四线城市下降。
• 成交楼面均价：全国平均楼面均价增长32.5%，其中三、四线城市涨幅较大，二线城市涨幅最高。
• 溢价率：全国平均溢价率9.5%，其中三、四线城市溢价率16.9%，二线城市6.6%，一线城市0.7%。

库存与去化情况

• 一线城市库存：库存水平较2018年末下降15%，出清周期缩短至10个月。
• 二线城市库存：多数城市库存水平平稳，部分城市如苏州库存下降，重庆库存上升。
• 三线城市库存：分化明显，部分城市库存下降，如昆山；部分城市库存上升，如岳阳。

风险提示

• 若宏观经济大幅下滑，而货币政策未能延续宽松，房地产政策迟迟不转暖，可能导致房地产基本面断崖式下滑。

投资建议

• 预计2020年房地产基本面将延续2019年的韧性，销售和投资增速仍将保持良好。
• 货币宽松趋势不变，一、二线城市可能面临较大的房价上行压力，三、四线城市仍需面对一定的去库存压力。

与市场预期不同之处

• 2019年房地产基本面表现优于市场预期，尤其是投资增速远超市场预测。
• 2020年行业基本面格局可能与2019年相似，但政策与融资环境仍需关注。

行业基本面改善催化剂

• 货币宽松进一步加大，房地产调控政策放松。

附录

• 图表展示了销售、投资、土地市场、库存及去化周期等关键指标的走势与变化。
• 表格汇总了2018年底市场对2019年房地产投资增速的预测，以及2019年5月后融资环境收紧的具体政策。