2019年苏州房地产市场回顾及2020年展望_4页_2mb

苏州2019年经济与房地产市场总结

核心内容概览

2019年，苏州在产业结构优化与经济转型方面持续发力，展现出新一线城市的实力。尽管面临经济下行压力，苏州凭借其开放的城市态度、优越的环境以及丰富的产业资源，依然吸引着大量人才与企业入驻，成为江苏省第一大移民城市。同时，苏州在房地产市场、写字楼及零售市场均表现出一定的活力与变化。

主要观点

1. 经济与产业结构

• 苏州工业生产总值位居全国第二，制造业是其经济支柱。
• 城市环境优越，吸引全国各地人才，成为江苏省第一大移民城市。
• 苏州工业园区连续多年位列“中国城市最具竞争力开发区”榜首。
• 2019年苏州土地出让总金额突破1,850亿元，位列全国第四，同比增长33.7%。

2. 写字楼市场

• 全年新增供应32.9万平方米，其中64%集中在金鸡湖东区域。
• 净吸纳量为7.5万平方米，同比下降60%，空置率上升至31.0%。
• 甲级写字楼因性价比突出，成为租户升级和搬迁的首选，去化率超过八成。
• 传统金融（29%）、房地产建筑（18%）、专业服务（14%）和TMT（10%）为主要租赁需求行业。
• 保险类公司占传统金融租户的近80%。
• 湖东和高新区净吸纳量保持正增长，其中湖东因供应量大，租户以价格为首要考量；高新区因竞争较少，去化表现良好。
• 受金融类租户清退影响，租金同比下降2.1%至83.5元/月/平方米。

3. 零售市场

• 2019年未新增零售物业供应，部分项目因老化和同质竞争面临空置率上升。
• 成功完成3个调改项目，其中2个位于姑苏老城区，有助于提升区域辐射效应。
• 空置率同比下降1.7个百分点至5.9%。
• 品牌动态方面，服饰、餐饮、生活体验类业态租赁需求活跃，重奢品牌及轻奢潮流呈现扩张趋势。
• 各区标杆项目积极引入网红餐饮和体验业态，实现商场人流导入。
• 数字化、个性化、人性化成为零售市场运营新趋势，苏州中心、观前美罗等项目通过优化动线和品牌布局提升服务质量。
• 预计2020年零售市场新增供应21万平方米，新鸿基、龙湖、华贸等开发商将强势入驻核心及新兴区域。

4. 土地市场

• 2019年苏州土地出让总金额达1,850亿元，同比增长33.7%。
• 六城区土地成交265幅地块，总金额1,231亿元，楼面均价每平方米6,805元。
• 吴江区、相城区、吴中区、高新区、工业园区为主要成交区域。
• 商服用地中，绿地集团与苏州高铁新城国有资产控股联手摘得相城区高铁新城综合用地，计划建设国际会展中心、会议酒店及商业配套。
• 住宅用地中，苏州高新与招商联合体以总价50.16亿元竞得高新区狮山街道宅地，创下年度总价新高，楼面均价每平方米26,288元。
• 碧桂园、金地集团、旭辉集团、佳兆业、中海地产、大华集团等开发商积极在苏州拿地。

关键信息

• 写字楼市场：供应增长、需求减弱、空置率上升，甲级写字楼去化较好。
• 零售市场：调改项目助力市场回暖，新兴业态和数字化运营趋势明显。
• 土地市场：全年土地出让金额全国第四，开发商积极布局，住宅与商服用地占比较高。
• 政策与前景：2020年苏州将建成国家创新型城市，高新技术企业预计达5,000家，轨道交通和营商环境将助力商办市场发展。

展望2020年

• 写字楼市场预计新增供应30万平方米，空置率可能小幅上升，但中美经贸协议签署及国家战略实施将带来市场情绪提升。
• 零售市场预计迎来21万平方米新增供应，知名品牌和新兴业态将继续推动市场升级。
• 地产市场将坚持调控稳定，遏制投机，土地出让市场以稳定为主。

总结

2019年苏州经济保持平稳发展，产业结构持续优化，写字楼和零售市场在挑战中寻求调整与升级，土地市场则保持活跃，吸引众多开发商布局。2020年，苏州有望借助国家战略和城市更新，推动写字楼、零售及房地产市场进一步发展。