20210914-JLL-2021中国办公楼市场白皮书_应势开新_重塑格局_23页_14mb

2021中国办公楼市场白皮书总结

核心内容

2021年是中国办公楼市场在疫情后复苏和“十四五”规划实施的开局之年，也是中国向高质量发展转型的重要阶段。办公楼市场作为经济发展的载体，呈现出区域分化、供需失衡和管理升级等新特点。

主要观点

• 市场发展阶段差异显著：中国办公楼市场整体上可分为起步期、建设期、发展期和成熟期四个阶段，其中70%的城市仍处于起步期，仅有少数一线城市进入成熟期。
• 租金水平呈现两极分化：北京、上海、深圳等一线城市办公楼租金较高，而大量中小城市租金偏低，部分城市甚至低于1元/平方米/天。
• 需求与供给不匹配：一线城市办公楼市场存在明显的供应缺口，非一线城市则面临供过于求的问题，需警惕“盲目建设”带来的风险。
• 企业租赁需求转向全国统筹：随着企业扩张，全国性企业房地产（CRE）部门的建立成为趋势，以实现成本节约、流程标准化和合规管理。
• 科技与消费升级推动需求增长：TMT行业和新兴消费市场成为推动办公楼需求增长的重要动力，尤其在二三线城市表现突出。

关键信息

城市办公租赁成本指数

城市	租赁成本指数
北京	338（基数100=租金支付成本占比排名前50城市均值）
上海	248
深圳	248
广州	147
杭州	117
武汉	105
成都	93
西安	92
济南	89
郑州	81

建设期城市租赁成本指数

城市	租赁成本指数
南宁	135
乌鲁木齐	123
石家庄	112
厦门	105
贵阳	98
呼和浩特	94
昆明	87
南京	81
大连	80
长沙	79

起步期城市租赁成本指数

城市	租赁成本指数
海口	186
西宁	168
济源	167
兰州	135
珠海	119
太原	91
惠州	84
威海	79
银川	76
拉萨	73

办公楼需求潜力分析

• 一线城市：北京、上海、广州、深圳的潜在需求均在2,000万至4,000万平方米之间，其中北京和上海的潜在需求上限分别达4,000万平方米和3,000万平方米。
• 非一线城市：成都、南京、杭州等城市的潜在需求上限超过700万平方米，且需求总量远超非一线城市总和。

办公楼市场供应盈缺

• 一线城市：北京和广州的办公楼供应缺口超过3,000万平方米，上海和深圳则面临短期去化压力。
• 非一线城市：部分城市如成都、南京等供应缺口较小，且市场表现稳定。

企业租赁需求变迁

• 从分散管理到全国统筹：随着企业扩张，全国性CRE部门的建立成为趋势，以提高管理效率和降低成本。
• TMT企业扩张显著：过去两年，全国前十大TMT企业新增租赁面积超过150万平方米，显示出企业对办公空间需求的爆发式增长。
• 合规与成本控制成为重点：企业对房地产管理的专业化、透明化、数据化和合规性要求不断提升。

市场趋势

• 区域发展不均衡：一线城市办公楼市场成熟，租金高企，而中小城市市场尚处于早期阶段，需进一步发展。
• 精细化运营成为趋势：随着高质量发展，办公楼市场需转向集约化资源投入和精细化管理，以适应产业需求。
• 科技与创新推动需求：科技、互联网等新兴行业成为推动办公楼市场增长的重要动力，尤其在“长尾市场”中表现突出。

城市案例

北京

• 总存量：1,037万平方米
• 空置率：15.0%
• 平均日租金：11.0元/平方米
• 2020年GDP增速：1.2%
• 核心商圈：金融街、国贸、中关村

上海

• 总存量：1,454万平方米
• 空置率：20.7%
• 平均日租金：7.4元/平方米
• 2020年GDP增速：1.7%
• 核心商圈：陆家嘴、南京西路、新天地

深圳

• 总存量：975万平方米
• 空置率：23.0%
• 平均日租金：6.4元/平方米
• 2020年GDP增速：3.1%
• 核心商圈：福田CBD、后海、车公庙

成都

• 总存量：22.4%空置率
• 平均日租金：2.7元/平方米
• 2020年GDP增速：4.0%
• 核心商圈：市中心、金融城、大源

重庆

• 总存量：34.9%空置率
• 平均日租金：2.5元/平方米
• 2020年GDP增速：3.9%
• 核心商圈：中环、金家岭金融区、市北CBD

西安

• 总存量：34.3%空置率
• 平均日租金：2.5元/平方米
• 2020年GDP增速：5.2%
• 核心商圈：高新南、高新北、经开区

武汉

• 总存量：38.6%空置率
• 平均日租金：2.6元/平方米
• 2020年GDP增速：-4.7%
• 核心商圈：建设大道、解放大道、光谷

长沙

• 总存量：35.5%空置率
• 平均日租金：2.5元/平方米
• 2020年GDP增速：4.0%
• 核心商圈：CBD、中金廊、中山-太原街

青岛

• 总存量：30.0%空置率
• 平均日租金：2.7元/平方米
• 2020年GDP增速：3.7%
• 核心商圈：海伦路、金家岭金融区、市北CBD

香港

• 总存量：9.0%空置率
• 平均日租金：20.7元/平方米
• 2020年GDP增速：-6.1%
• 核心商圈：中环、湾仔/铜锣湾、尖沙咀

澳门

• 总存量：13.5%空置率
• 平均日租金：6.3元/平方米
• 2020年GDP增速：-56.3%
• 核心商圈：南湾区、皇朝区、新口岸区

沈阳

• 总存量：32.4%空置率
• 平均日租金：2.1元/平方米
• 2020年GDP增速：0.8%
• 核心商圈：CBD、中金廊、中山-太原街

大连

• 总存量：32.8%空置率
• 平均日租金：2.4元/平方米
• 2020年GDP增速：0.9%
• 核心商圈：CBD、中金廊、中山-太原街

福州

• 总存量：30.3%空置率
• 平均日租金：3.1元/平方米
• 2020年GDP增速：5.1%
• 核心商圈：东盟商务、南湖、五象新区

贵阳

• 总存量：35.7%空置率
• 平均日租金：2.3元/平方米
• 2020年GDP增速：5.0%
• 核心商圈：东盟商务、南湖、五象新区

哈尔滨

• 总存量：33.3%空置率
• 平均日租金：2.5元/平方米
• 2020年GDP增速：0.6%
• 核心商圈：东盟商务、南湖、五象新区

南昌

• 总存量：40.2%空置率
• 平均日租金：1.8元/平方米
• 2020年GDP增速：3.6%
• 核心商圈：东盟商务、南湖、五象新区

南宁

• 总存量：30.0%空置率
• 平均日租金：2.5元/平方米
• 2020年GDP增速：3.7%
• 核心商圈：东盟商务、南湖、五象新区

宁波

• 总存量：16.2%空置率
• 平均日租金：1.9元/平方米
• 2020年GDP增速：3.3%
• 核心商圈：江北、江东、东部新城

石家庄

• 总存量：29.0%空置率
• 平均日租金：2.3元/平方米
• 2020年GDP增速：3.9%
• 核心商圈：东盟商务、南湖、五象新区

苏州

• 总存量：25.5%空置率
• 平均日租金：2.5元/平方米
• 2020年GDP增速：3.4%
• 核心商圈：CBD、中金廊、中山-太原街

总结

2021年，中国办公楼市场呈现出明显的区域分化和供需失衡现象。一线城市如北京、上海、深圳在供应和租金方面处于高位，而中小城市则面临租金偏高和供应不足的双重压力。随着企业扩张和管理方式的转变，全国性CRE部门的建立成为趋势，推动办公楼市场向精细化和集约化发展。未来，办公楼市场需适应高质量发展需求，优化资源配置，提高运营效率，以实现可持续发展。