2017-东北主要城市商业活力指数白皮书_32页-28mb

东北主要城市商业活力指数白皮书总结

核心内容

本报告聚焦于东北地区四个主要城市（沈阳、大连、长春、哈尔滨）的商业地产发展情况，涵盖宏观经济发展、商业发展指数、业态及品牌发展指数、办公市场发展指数等维度，分析其商业活力指数及未来发展趋势。报告数据截止至2017年6月30日，旨在揭示东北商业地产市场的发展现状与潜力。

主要观点

宏观经济与人口趋势

• 东北四大城市GDP增速整体放缓，其中沈阳因外部需求不足和老工业基地问题增速下滑，而长春、哈尔滨、大连增速相对稳健。
• 东北主要城市已迈入特大城市行列，哈尔滨即将成为超大城市，沈阳拥有强大的辐射能力。
• 人口增长动力不足，呈现外溢趋势，增速下行。

商业市场发展现状

• 东北整体消费意愿较强，尤其长春表现突出。
• 沈阳社会消费品零售总额下滑，其他三城略有回升，显示出沈阳市场有较大的发展空间。
• 房地产投资增速明显下滑，市场进入理性开发阶段。
• 沈阳和大连商业发展外向性强，吸引大量国际及全国知名开发商；长春和哈尔滨则相对内向，商业开发运营商较少。

商业地产市场格局

• 多中心商业格局基本形成，商业项目逐渐向城市周边转移。
• 沈阳商业存量和10万㎡以上单体项目数量均居首位，但增速放缓。
• 大连奥特莱斯市场发展较慢，未来潜力大；哈尔滨和长春的奥特莱斯市场已相对饱和，需注重体验化和跨界融合。

业态及品牌发展

• 商业业态去零售化趋势明显，餐饮、儿童及休闲娱乐业态增长显著。
• 沈阳在零售、轻奢及快时尚品牌方面表现突出，大连在餐饮和日料方面更受欢迎。
• 餐饮口味偏好受地域文化影响，沈阳偏好火锅和东北菜，大连偏好日料，哈尔滨偏好异国料理，长春偏好火锅和云南菜。
• 洗浴市场以大众消费为主，大连品质较高，长春市场有待激发。
• 沈阳在影院数量和品牌多样性上领先，大连、长春、哈尔滨品牌性有待提升。

办公市场发展

• 沈阳和大连写字楼市场发展成熟，硬件水平较高，租金价格居高不下。
• 长春和哈尔滨写字楼市场尚处于发展初期，产品水平较低，租金价格偏低。
• 沈阳和大连更注重自持型物业，有助于吸引国际化企业，提升市场品质。

关键信息

• 数据来源：各城市统计局及RET睿意德。
• 时间范围：2007-2017年。
• 统计口径：集中式商业、已开业项目、商业地产企业数量、消费业态比例等。
• 主要城市对比：
  • 沈阳：GDP增速稳定，商业存量最大，零售业态领先，影院品牌丰富。
  • 大连：经济开放，国际化程度高，奥特莱斯发展滞后，写字楼品质高。
  • 长春：商业发展较为平衡，奥特莱斯市场潜力大，但发展较慢。
  • 哈尔滨：以农业为主，商业发展相对滞后，洗浴市场较小，品牌性不足。

未来展望

• 沈阳商业市场逐步理性化，大连、长春、哈尔滨发展相对平稳。
• 东北商业地产市场需跳出零和竞争，避免同质化发展。
• 新业态的引入与新项目的开业将为东北商业地产带来新的活力。

附注

• 数据更新：报告数据截止至2017年6月30日。
• 版权说明：本报告内容及观点属于RET睿意德和中国商业地产研究中心，受版权保护，未经授权不得使用或复制。
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