2020年上海房地产市场回顾及2021年展望_7页_1mb

上海商业地产市场2020年及2021年展望总结

核心内容

2020年，上海商业地产市场在疫情冲击下展现出较强的韧性，各细分市场均呈现不同程度的复苏迹象。政府政策支持、优质项目落地、新兴业态发展以及进博会等大型活动的举办，共同推动了上海商业地产市场的稳步恢复。

主要观点

写字楼市场

• 供应减量，需求回暖：2020年新增供应约68万平方米，同比减少32%。净吸纳量达49.4万平方米，同比提升67%。尽管租金全年下跌4.4%，但第四季度跌幅收窄至0.3%。
• 新兴商务区崛起：北外滩、外滩、黄浦滨江等区域凭借楼宇品质和区位优势，成为金融、TMT及专业服务行业的首选。
• 2021年展望：计划入市项目约140万平方米，市场将延续稳健复苏。外资券商和基金的落地，以及新型金融企业如直销银行的扩张，将进一步推动需求增长。

零售物业市场

• 新零售带动新消费：全年新增供应有限，但核心商圈通过闭店改造引入创新业态，如联合办公、美食社交平台，增强社交属性。
• 净吸纳量回升：第三季度净吸纳量由负转正，年末空置率回落至疫情前水平。尽管首层租金下调4.0%，但跌幅逐步收窄。
• 2021年展望：预计超百万平方米新增供应将进入非核心商圈，品牌与业主对市场预期向好，租金有望恢复正增长。

仓储物流市场

• 需求旺盛，效益提升：全年新增供应42.8万平方米，高于历史平均水平。第三方物流和医药类租户需求活跃。
• 智慧物流前景广阔：5G网络的建设推动物流数字化转型，提升效率和降低成本。冷库需求大幅上涨，向多元化应用场景发展。
• 2021年展望：物流新项目供应约88万平方米，将缓解供不应求局面。物流地产投资回报率保持稳定，成为资本关注的焦点。

投资市场

• 自用型需求主导：2020年共完成64笔交易，累计成交总额达690.37亿元。自用买家占比达61%，主要来自传统金融和TMT企业。
• 投资回报率调整：写字楼和零售物业净市场投资回报率上调至4.5%，而物流地产投资回报率小幅下降至5.20%。
• 2021年建议：建议业主适当调整价格预期以促成交易，投资者应关注租赁需求旺盛、产业集聚的区域。

关键信息

写字楼市场

• 新增供应：68万平方米（2020年全年）
• 净吸纳量：49.4万平方米（2020年全年）
• 空置率：19.6%（2020年年末）
• 平均租金：278.1元/月/平方米（2020年全年）

零售物业市场

• 新增供应：5.8万平方米（2020年全年）
• 净吸纳量：26.5万平方米（2020年全年）
• 空置率：8.2%（2020年年末）
• 平均租金：47.9元/月/平方米（2020年全年）

仓储物流市场

• 新增供应：42.8万平方米（2020年全年）
• 净吸纳量：26.5万平方米（2020年全年）
• 空置率：8.2%（2020年年末）
• 平均租金：47.9元/月/平方米（2020年全年）

商务园区写字楼市场

• 新增供应：49.5万平方米（2020年全年）
• 净吸纳量：41.8万平方米（2020年全年）
• 空置率：17.9%（2020年年末）
• 平均租金：131.3元/月/平方米（2020年全年）

重点行业分析

写字楼

• 主力需求行业：金融、TMT、专业服务
• 新兴楼宇发展：数字化、智能化物业管理成为新增长点

零售物业

• 主力需求行业：餐饮（中餐、咖啡）、服饰（运动、奢侈品）、珠宝配饰
• 新兴业态：联合办公、美食社交平台、新能源汽车、照相馆、沉浸式剧场

仓储物流

• 主力需求行业：第三方物流、电子制造业、医药类租户
• 趋势：智慧物流、冷库多元化发展

商务园区写字楼

• 主力需求行业：TMT、生物医药、3C电子、消费品制造、能源化工
• 政策支持：上海“3+6”产业布局推动园区发展

专家观点

• 陆燕（CBRE世邦魏理仕）：新兴商务区成为吸引产业投资的亮点，政府补贴与灵活招商策略助力产业集聚。
• 张越（CBRE华东区顾问及交易服务办公楼部）：2021年写字楼租赁需求将稳健复苏，滨江板块有望成为新热点。
• 希诺（CBRE华东区顾问及交易服务商业部）：上海作为消费市场第一站，将吸引更多国际品牌入驻，非核心商圈新增供应将促进市场多元化。
• 缪博文（CBRE华东区顾问及交易服务产业地产部）：5G推动智慧物流发展，冷库需求上涨，物流地产成为抗周期投资选择。
• 何树奇（CBRE华东区投资及资本市场部）：建议投资者关注租赁需求旺盛及产业集聚区域，合理调整价格预期以促进交易。
• 丁竹君（CBRE华东区顾问及交易服务商务园区部）：商务园区市场将因“3+6”产业布局获得长期发展动力，预计新增供应超80万平方米。

总结

2020年上海商业地产市场在多重因素推动下实现超预期回暖，各细分市场均表现出强劲的复苏态势。2021年，随着政策红利释放、产业布局优化和市场需求增长，上海商业地产市场有望持续繁荣，成为国内外资本关注的热点。