2019【城市进入研究】大理城市进入研究_59页_6mb

大理城市进入总结

核心内容

大理白族自治州地处云南省中部偏西，是全国历史文化名城和中国十佳旅游休闲城市，拥有丰富的自然与人文资源，如苍山、洱海、大理古城等。其气候宜人，年平均气温15.1℃，四季如春，吸引大量游客和投资者。大理房地产市场以旅游地产为主，尤其在海西片区发展迅速，成为中高端产品代表。

主要观点

1. 经济与旅游：大理州经济总量处于全省中游，旅游收入高，居民可支配收入在全省前列，旅游发展迅速，市场总量小但增速高于全国平均水平。
2. 房地产市场：大理房地产市场供不应求，商品房去化周期短，价格持续上涨。旅游地产项目如大理小院子、海东方等在市场中表现突出。
3. 交通发展：随着广大铁路复线和昆楚高速复线的开通，大理的交通便利性大幅提升，进一步促进了其作为旅游目的地的吸引力。
4. 客群与产品：大理房地产市场主要吸引本地客户和外地投资客，合院、独院等产品因其景观资源和高赠送率受到青睐。项目多位于海西、海东、满江等板块，各具特色。
5. 市场趋势：大理正由传统观光型旅游向休闲生活和旅居度假型转变，未来将持续高速发展。

关键信息

旅游发展

• 大理是全国热点旅游度假区，旅游收入高，旅游人次逐年增长。
• 2016年大理旅游收入535亿元，旅游人次3859万人次，排名全国前列。
• 大理旅游业未来将向生活度假和旅居度假转型，市场潜力大。

房地产市场

• 大理商品房市场连续三年供不应求，去化周期为7个月。
• 2018年大理商品房成交均价上涨至8880元/m²，2019年4月跳涨至9810元/m²。
• 旅游地产产品以别墅为主，价格区间在15000-30000元/m²，产品类型包括联排、独栋、合院等。

项目与板块

• 海西片区：大理小院子等项目，以别墅和商墅为主，均价较高，是旅游地产中高端代表。
• 海东片区：以洋房和别墅为主，产品面积段为100-230m²，价格在17000-23000元/m²。
• 满江片区：本地客户外溢，外地投资客占比逐步增加，项目如洱海寰球时代、外滩名著等。
• 下关片区：本地客户为主，产品价格区间在8000-11000元/m²。

项目详情

• 大理小院子：位于海西片区，2017年销售金额排名第一，累计成交金额5.99亿元，均价16951元/m²。
• 海东方：位于海东片区，产品包括洋房和别墅，均价23000元/m²。
• 大理沃德佳置业有限公司项目：位于海西片区，总占地300亩，一期265套，去化率88%，以洋房和别墅为主，价格区间61-181㎡。

客群分析

• 本地客户主要购买刚需产品，单价在9000-11000元/平。
• 外地投资客，尤其是北京、华北及川渝客户，是大理房地产市场的主要购买力量。
• 产品优势包括低总价、高赠送率、灵活的产品类型和精装一体化。

市场趋势

• 大理房地产市场由传统观光型向休闲生活和旅居度假型转变，未来将持续高速发展。
• 高铁和高速的开通提升了大理的交通便利性，有利于吸引更多的游客和投资者。

项目配套

• 项目销售中心设有苍山公共图书馆、璞轩吧、村民食堂、文创空间等全系配套，提升客户体验。
• 项目拥有希尔顿酒店，进一步增强其作为旅游目的地的吸引力。

产品类型

• 联排别墅：面积128-163m²，赠送率102%-146%，实得面积315-329m²。
• 合院：面积41-149m²，赠送率37%-74%，装修标准1500元/m²。
• 独院：面积63m²，赠送率32%，装修标准1500元/m²。
• 平院：面积84m²，赠送率61%，装修标准3000元/m²。
• 大院：面积252m²，赠送率52%，为清水交付。

市场表现

• 大理小院子项目在2017年销售表现突出，累计成交金额排名第一。
• 项目整体去化率高，尤其在合院和独院产品上表现优异。
• 大理房地产市场具备较高的投资价值，尤其是旅游地产。

未来展望

• 大理旅游地产市场将持续增长，未来将成为国内一流、世界知名的旅游度假胜地。
• 项目在旅游地产中的位置不断提升，具有较大的发展潜力。