2019【城市进入研究】西安城市进入性研究报告-中原_116页_3mb

西安城市进入性研究报告总结

核心内容

本报告从城市宏观背景、土地市场、房产市场、品牌房企及城市进入建议五个方面，对西安城市进行深入分析，旨在为房地产企业进入西安市场提供参考依据。

主要观点

• 西安作为陕西省会、副省级市，是关中平原城市群核心城市，2018年获批成为国家中心城市，地位显著。
• 西安是十三朝古都，具有深厚的历史文化底蕴，是世界四大古都之一，旅游和文化资源丰富。
• 西安高校资源丰富，拥有63所高校，其中包含多所985、211及“双一流”高校，是重要的科教中心。
• 西安人口持续增长，2012年以来年均增长7.5万人，2017年常住人口892.8万人，人口结构优化，人才引进政策有力推动城市吸引力。
• 西安经济稳步增长，2017年GDP为7469.85亿元，增速高于全国平均水平，第三产业占比超60%，是城市经济发展的主要驱动力。
• 西安交通网络发达，形成“米”字型公路网和地铁交通网，是西北重要的交通枢纽。
• 城市规划以“北跨、南控、西进、东拓、中优”为核心，推动大西安都市圈发展，形成“三轴三带多中心”格局。

关键信息

城市宏观背景

• 城市地位：国家中心城市，关中平原城市群唯一核心城市，具有向西开放的战略支点地位。
• 人口状况：人口增速快，未央区为增长最快区域；2017年新增落户人口50万，其中人才引进22456人。
• 经济状况：GDP增速高于全国平均水平，第三产业占比稳步提升，2016年房地产业成为增长最快行业。
• 城市购买力：人均可支配收入和消费支出持续增长，恩格尔系数下降至29.3%，居民生活水平提高。
• 城市规划：实施“大西安”规划，形成“123560”城镇体系，优化城市空间布局，促进多中心发展。

土地市场研究

• 整体土地市场：供需平稳增长，2018年1-10月成交供应比稳定在1.3附近，住宅用地占比最高。
• 住宅土地市场：供应和成交面积持续增长，2018年1-10月成交均价达2207元/㎡，溢价率创6年新高。
• 商办土地市场：供需市场活跃，但成交均价涨幅不大，企业拿地较为谨慎。
• 取地模式：主要包括股权收购、独立市场取地和联合拿地，企业可根据自身情况选择合适方式。

房产市场研究

• 整体市场：住宅市场供不应求，销供比持续上涨，2018年1-10月均价达10470元/㎡，创历史新高。
• 商业市场：供应量总体较大，销供比约为0.5，面临去化压力，均价小幅增长。
• 办公市场：供应充足，销供比为0.4，库存压力大，均价维持在11000元/㎡左右。
• 重点楼盘：碧桂园凤凰城、中铁万科翡翠国际、绿地新里公馆等项目在市场中表现突出，主要面向改善型及高端客户。
• 客户群体：分为农村进城刚需、城区居民改善、外来人群安家、地缘人群投资、返乡人群置业五类，偏好不同户型及区域。

品牌房企研究

• 市场表现：万科、碧桂园、保利、中海、融创等品牌房企在西安市场表现活跃，项目成交情况良好。
• 项目定位：不同区域的项目具有不同的市场定位和客户群体，如曲江、高新等区域主打高端改善型住宅。

城市进入建议

• 区域选择：建议关注高新、曲江、城内等重点发展区域，以及未来规划中的新区。
• 产品定位：根据区域需求，开发中等及改善型户型，满足不同客户群体的购房需求。
• 政策应对：关注西安的人才引进政策、限购政策及土地供应政策，合理调整市场策略。
• 市场趋势：把握西安作为“一带一路”新起点的机遇，发展文化旅游、交通物流、商业贸易及教育科技产业。

总结

• 西安作为国家中心城市，具有良好的城市地位和战略优势。
• 城市人口和经济持续增长，第三产业占比高，城市购买力增强。
• 土地市场供需稳定，住宅市场持续火热，商办市场波动较大。
• 房产市场供不应求，价格大幅上涨，商业和办公市场面临去化压力。
• 品牌房企在西安市场表现活跃，重点区域和项目具有发展潜力。
• 进入西安市场需结合区域发展、客户需求及政策导向，选择合适的区域和产品定位，以适应市场变化。