【房地产-城市进入】重庆城市研究报告_88页_4mb

报告摘要

重庆作为中国西部唯一直辖市，是国家中心城市和长江经济带西部中心枢纽。城市总面积8.24万平方千米，2016年常住人口达3048万人。重庆GDP增速连续十四季度位列全国第一，经济实力在西部领先，是国家重要的现代制造业基地和国家历史文化名城。

历史政策：2010-2016年政府主要通过首付和利率调控维稳市场，2017年出台新政控制房价过快上涨，抑制短线炒房。
政策内容：
- 限售政策：2017年起，新购买新建商品住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。
- 商改住政策：政府鼓励商业房地产转型为住宅，与北京、上海等城市限制“商改住”相反，有利于减少商业库存。
- 土地政策：土地获取方式由“价高者得”转变为“拍卖+竞自持租赁”，土地成本攀升，中小房企参与难度加大。
- 金融政策：限贷、提高首付比例、基准利率上调等措施，旨在控制房价过快上涨。

土地市场：
- 2016年以后，核心区域土地稀缺，楼面价进入高速发展的快车道。
- 2017年1-8月，土地出让金额排在近十年第二位，内环区域土地稀缺，新兴区域地价飙升。
- 巴南区、渝北区为热门区域，北部新区楼面价最高，达9253元/㎡。
- 品牌房企成为拿地主力，占比达80%以上，土地市场竞争加剧。
住宅市场：
- 2016年前，市场供大于求，2017年开始供不应求，房价上涨明显。
- 90-110㎡为第一主力面积段，主力价格区间80-120万元。
- 2017年上半年，成交量为供应量的1.8倍，市场货源不足，房价上涨22%。
洋房市场：
- 2016年前，市场供大于求，2017年供不应求，价格上涨18%。
- 110-130㎡为市场成交主力，主力总价区间120-150万元。
别墅市场：
- 2016年前，市场供求基本平衡，2017年供不应求，价格回归高位。
- 90-300㎡的联排和叠拼别墅占比达85.6%，其中叠拼别墅市场占有率最高。
- 2017年上半年，别墅建面均价为12098元/㎡，为2012年以来的最高值。
房价收入比：
- 2016年重庆房价收入比为8.72，远低于上海、深圳等城市，表明重庆房价仍有上升空间。
- 预计未来一手房价格上涨空间在10%~40%之间，限价政策缓解后。