2019【城市进入研究】岳阳城市进入研究报告_50页_20mb

岳阳城市进入研究报告总结

核心内容概览

岳阳作为湖南省域副中心城市，地处湘北门户，具有重要的区位优势。城市经济持续增长，固定资产投资、财政收入等指标稳居全省前列，第三产业成为新的经济增长点，带动城市经济结构优化和人口增长。城市空间布局为“一主三副”结构，沿洞庭湖发展，规划发展方向为“东扩、西连、南延、北靠、中提”，推动城市向多个方向扩展。

主要观点

• 经济快速发展：岳阳经济总量位居湖南前列，2016年GDP突破3000亿，增速7.8%。城市经济结构由二产主导向二产、三产双驱动发展。
• 人口增长潜力大：2016年常住人口568.11万，城镇化率55.6%，人口吸附力强，未来人口增长空间广阔。
• 房地产市场前景好：住宅市场量价齐升，供不应求，尤其在棚户区改造推动下，未来需求释放，市场进入价值高。
• 土地市场活跃：土地供应减少，但土地价格上升，地王频出，拿地难度大，楼面价高，但发展潜力大。
• 城市规划清晰：城市空间布局明确，各片区功能区分明确，如工业区、旅游区、商务区等，推动城市功能完善。

关键信息

城市经济环境

• 2016年GDP：3100.87亿元，增速7.8%。
• 人均可支配收入：2016年城市居民人均27546元，增长9.3%。
• 固定资产投资：2016年2317.4亿元，增长14.5%，全省第四。
• 财政收入：2016年330.75亿元，增长9.2%，排名前列。
• 第三产业：2016年增加值1285.94亿元，占GDP 41.5%，增速10.5%，成为经济新引擎。

城市规划发展

• 空间结构：沿洞庭湖带状组团式结构，包括主城区、云溪城区、路口城区、君山城区。
• 发展策略：东扩北靠、西连、南延、中提，推动城市向多个方向扩展。
• 分区控制：规划14个分区单元，其中主城区8个，各分区功能明确，如工业、居住、旅游等。
• 轨道交通：规划4条城区线路、2条城际线路、1条机场快线，预计2030年前建成通车。

房地产市场

• 房地产投资：2016年投资132.95亿元，首次出现负增长，但发展潜力巨大。
• 商办市场：供过于求，成交均价下滑，但2017年供需两淡，谨慎开发。
• 住宅市场：2015年后进入快速上升通道，2017年去化周期缩短至8.6个月，供销比下降至0.63。
• 主力房型：三房户型为主，面积集中在120-140m²，单价段集中于5000-7000元/m²。
• 品牌房企：恒大、中建、保利、碧桂园等品牌房企在岳阳市场表现突出，恒大尤其占据主导地位。

典型案例

• 恒大南湖半岛：总供应40万m²，2017年去化27万m²，成交均价9822元/m²，品牌溢价显著。
• 南湖名门世家：位于城市核心地段，2017年去化84477m²，成交均价9762元/m²，地理优势明显。

板块建议

君山板块

• 区域定位：观光农业区，国家级风景名胜区。
• 土地供应：住宅用地成交较少，以工业和旅游用地为主。
• 价格水平：2017年均价4130元/m²，价格洼地。
• 建议：谨慎进入，因土地供应有限，但具备旅游潜力。

中心板块

• 区域定位：行政、商务中心。
• 土地供应：2017年成交2宗，供应紧缺。
• 价格水平：2017年均价6780元/m²，相比2016年涨幅19%。
• 建议：重点进入，因区域成熟度高，需求旺盛。

城北板块

• 区域定位：岳阳新浦东。
• 土地供应：以工业用地为主，2017年成交3宗住宅用地。
• 价格水平：2017年均价6198元/m²。
• 建议：重点进入，因供需关系良好，去化速度较快。

经开区板块

• 区域定位：城市次中心，岳阳东大门。
• 土地供应：处于开发前期，后期潜力大。
• 价格水平：2017年均价6727元/m²。
• 建议：重点进入，因区域规划完善，发展潜力大。

南湖新区板块

• 区域定位：岳阳新城区，三产聚集区。
• 土地供应：2017年供应7宗，仅成交1宗。
• 价格水平：2017年均价7852元/m²，领跑岳阳市场。
• 建议：重点进入，因区域发展迅速，需求旺盛。

总结

岳阳城市经济稳步增长，房地产市场潜力巨大，土地市场活跃，具备较高的进入价值。重点进入板块为南湖新区和经开区，其次为城北和中心板块，君山板块需谨慎进入。城市规划明确，交通便利，未来发展可期。