2019【城市进入研究】重庆城市进入性研究报告-新希望_79页_26mb

重庆城市进入性研究报告总结

核心内容概述

本报告对重庆的城市发展、房地产市场及典型开发商进行深入分析，旨在为投资者提供全面的市场洞察与进入策略建议。重庆作为西部地区门户城市、长江经济带核心城市及成渝城市群的重要组成部分，具备显著的区位优势和发展潜力。随着城市功能区的不断拓展，房地产市场也呈现出多样化、区域化的发展趋势。

主要观点与关键信息

城市定位与区位优势

• 重庆是直辖市，位于长江经济带上游，是成渝城市群五大国家级城市群之一。
• 重庆作为西部地区门户城市，拥有“一带一路”和长江经济带双重战略地位，对外辐射能力强。
• 城市发展由核心区逐步外扩，形成“四山分东西，两江分南北，二环分内外”的多点开花格局。

城市利好与经济潜力

• 重庆直辖二十年，政策倾斜明显，经济快速增长，2016年GDP突破1.76万亿元。
• 城市吸引力增强，人口基数大，常住人口超3000万，城镇化率60.9%，人口外流趋势减弱。
• 房地产市场表现良好，2017年房价突破8000元/平方米，进入上涨通道。

城市人口分布

• 主城九区中，渝北区人口最多，且持续导入；渝中区人口密度最大。
• 主城区人口分布呈现明显区域差异，北区为人口导入区域，南区、西区则存在人口外溢现象。
• 主城区人口流动趋势显示，北区、西区、南区的流入趋势明显，而渝中区、九龙坡区、巴南区则有流出。

城市规划与发展趋势

• 城市规划以组团式发展为主，2010年后形成“一城五片，多中心组团式”格局。
• 2012年至今，城市向北拓展，中央公园、悦来、大竹林等成为新热点。
• 城市立体化交通建设加速，2017年交通投资达820亿元，对外吸附能力增强。

房地产市场分析

• 市场量价：重庆房地产市场容量全国前三，2016年去库存，2017年房价突破8000元/平方米。
• 产品结构：以60-100平方米为主力，80万元以内为主要成交区间。
• 户型结构：60-80平方米三房、80-100平方米三房、100-140平方米四房为热销户型。
• 存量去化周期：重庆住宅市场取证存量去化周期为3.2个月，整体去化周期为39个月，风险较小。
• 区域差异：渝中区、江北区、北部新区价值最高，巴南区、北碚区为价格洼地，但上涨难度较大。

土地市场与拿地策略

• 土地市场以公开招拍挂为主，2016年土地均价首次突破3000元/平方米。
• 土地成交区域中，渝中区地价最高，北部新区地价翻倍，而南区西区多以底价成交。
• 拿地策略分为公开市场招拍挂与二级市场线下合作收购，联合拿地可分摊风险，资源地块应优先布局。

房产市场总结

• 市场需求呈现“刚需+改善”双轨并行，户型面积与价格区间需根据区域特性进行配置。
• 精装房占比低，仅为8.5%，主要集中在高层，而洋房、别墅市场则更注重景观与舒适度。
• 产品设计需关注朝向、梯户比、层高等因素，避免朝西设计，优先南北朝向。

典型开发商分析

企业竞争格局

• 重庆房地产市场由外来开发企业主导，本地企业逐渐被边缘化。
• 外来房企包括融创、恒大、万科、保利、万达、鲁能、中海、金融街、金辉等，其中招商、融创、恒大、万科、保利、万达、鲁能等已深耕多年。
• 本地房企如龙湖、金科发展较好，东原、协信、华宇处于第二梯队。

企业布局与开发策略

• 保利：以核心区为主，主打三房产品，占比达428%。
• 万科：主打刚需市场，二房占比25%，一房占比0%。
• 恒大：主打刚需市场，二房占比9%，一房占比3%。
• 融创：产品线丰富，三房占比35%，四房占比11%。
• 鲁能：以三房为主，占比59%，四房占比17%。
• 龙湖：以核心区为主，产品线多元化。
• 中海：四房占比34%，三房占比58%，二房占比8%。
• 华润：三房占比52%，四房占比10%，二房占比16%。

企业竞争力分析

• 开发周期：本地与外地企业无明显差异，开发周期普遍缩短，最快4个月完成从拿地到开盘。
• 产品体系：以70-100平方米二房、三房为主，部分企业如中海、龙湖有改善型产品线。
• 竞争强度：TOP10企业销售金额集中度达35%，销售面积集中度达28%，反映其产品均价高于城市平均水平。

城市进入策略建议

• 关注北区：中央公园、礼嘉、悦来等区域为未来城市发展的重点，地价高且有较大升值空间。
• 产品设计：注重户型面积、梯户比、朝向与景观，优先考虑南北朝向、景观阳台等设计。
• 区域定位：针对不同区域设计不同产品，如北区主打改善，西区主打刚需，南区则需差异化策略。
• 政策支持：关注重庆的政策导向，如房产税、土地市场调控等，合理布局。
• 市场趋势：把握市场去化周期与价格走势，优先布局高需求、高潜力区域。

总结

重庆作为西部重要城市，具有显著的区位优势与发展潜力，其房地产市场呈现出快速增长与多元化发展的趋势。外来房企在市场中占据主导地位，本地企业则需通过差异化策略与产品优化来提升竞争力。未来，重庆市场应重点关注北区、西区、南区等区域的开发与产品布局，以适应市场需求并实现价值提升。