2019【城市进入研究】济南-山东省济南市城市进入研究报告-思源_215页_20mb

山东省济南市城市进入研究报告总结

核心内容

济南市作为山东省省会，是全国副省级城市之一，地处环渤海经济区与长三角经济圈交汇处，具有重要的战略地位。城市定位为“泉城”，拥有丰富的自然与文化资源，是国家历史文化名城、中国软件名城、全国文明城市和国家卫生城市。济南市正朝着现代服务业为主导、高新技术产业发达的综合性省会城市方向发展，实施“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间发展战略，整体呈“带状”发展。

主要观点

• 城市定位：济南是环渤海经济区南翼的中心城市，具备参与国际经济大循环的条件，是山东半岛城市群“双中心”之一。
• 城市空间布局：城市规划为“一主一副，五大次中心，十二个区域中心，加两个卫星城”，打造15分钟生活圈，优化中心城区空间布局。
• 人口与经济：2017年济南市常住人口为732.12万人，户籍人口为643.62万人，人口净流入88万人。GDP总量为7202亿元，居山东省第三位，人均GDP为9.96万元，处于强二线向新一线过渡阶段，发展势头强劲。
• 交通发展：济南拥有强大的外部交通网络，包括“三横三纵”铁路网、“一环十一射”公路网和遥墙国际机场，内部交通以“一环二横二纵”和轨道交通建设为主，提升城市通达性。
• 产业布局：济南以第三产业为主导，服务业占比超过59.9%，同时发展高新技术产业和制造业，形成主导产业、新兴产业和传统产业递次推进的格局。

关键信息

城市背景

• 地理位置：位于山东省中西部，南依泰山，北跨黄河，是连接京津冀与长三角的重要节点。
• 行政区划：下辖七区三县，高新区为非行政区划，由管委会管理。
• 城市特色：被称为“泉城”，拥有“山、泉、湖、河、城”的独特风貌，是国家历史文化名城和旅游城市。
• 城市功能：政治、文化、教育、经济、交通和科技中心，具有较强的吸附力和辐射带动能力。

城市规划

• 空间发展战略：实施“东拓、西进、南控、北跨、中优”，严格控制城市向南部山区蔓延，适时向北部发展。
• 重点规划：中心城建设用地集中在黄河与南部山区之间，向东、西两翼拓展，规划范围扩大至1022平方公里。
• 交通规划：建成“一环二横二纵”高速路网，以及轨道交通线网，包括3条市域快线（R1、R2、R3）和6条普线（M1-M6），预计2020年轨道交通占公共交通出行比例达15%。

城市人口

• 人口分布：2013-2017年济南市常住人口稳定在710万左右，人口增长率约为1.02%。
• 区域分布：七成以上人口集中在历城和章丘区，主城区吸附力强。

城市经济

• 经济总量：2017年GDP为7202亿元，人均GDP为9.96万元，增速高于全国水平。
• 产业格局：以第三产业为主导，服务业比重逐年攀升，未来高新技术产业和现代服务业将成为重点。
• 产业集聚区：规划布局19个产业和50个产业集聚区，推动区域协调发展。

土地与房地产市场

• 土地市场：2016年实行土拍制度后，土地价格大幅上升，2017年成交均价达6963元/㎡，溢价率高达63.6%。
• 房地产市场：2016年以来市场迅速升温，进入调整期，政策趋紧，限购、限售、限贷、限价等措施出台，市场趋于理性。
• 土地成交情况：2016.6-2018.5期间，住宅用地成交活跃，部分地块溢价率高达300%，主要集中在历城区和高新区。

进驻策略

• 市场选择：优先选择发展势头强劲、政策支持力度大的区域，如历城区和高新区。
• 项目定位：结合城市规划和产业布局，开发高端住宅、商业办公等项目，满足不同客群需求。
• 政策利用：利用政策利好，如轨道交通建设、产业集聚区规划，提升项目价值和竞争力。
• 市场分析：关注市场供需变化，把握调整期的市场机会，合理布局项目，避免过度竞争。

结论

济南市具备良好的发展基础和潜力，是进入房地产市场的重要城市。通过合理的进驻策略和市场分析，开发商可以有效利用政策支持和城市规划，实现项目的成功开发和销售。