2019【城市进入研究】无锡城市进入性研究_128页_8mb

无锡城市进入性研究报告总结

核心内容概览

无锡作为长三角城市群的重要组成部分，处于苏锡常都市圈核心位置，拥有良好的城市发展潜力。其经济发展强劲，产业结构优化，人口结构稳定，且具备完善的对外交通网络和逐步完善的内部交通系统。此外，无锡房地产市场在政策调控下经历了从火热到理性调整的过程，土地市场和商品房市场均呈现出显著的变化趋势。

主要观点与关键信息

城市发展潜力

• 城市定位：无锡是长三角城市群中Ⅱ型大城市，定位为“一核五圈四带”中的苏锡常都市圈核心城市之一，具有较强的区域发展优势。
• 城市格局：无锡城市格局从单中心向多中心转变，太湖新城成为新的城市功能中心，城市逐步向南发展。
• 城市规划：无锡“十三五”规划提出“一主两群”、“三心两带”空间结构，强化主城区功能，优化区域发展。

城市经济

• GDP表现：2016年无锡GDP位列江苏第三，全国第十四，人均GDP赶超南京，仅次于苏州。
• 产业结构：无锡产业转型成效显著，第三产业成为主导，新兴产业如机械装备、电子信息、新材料、新能源等发展迅速。

人口与消费

• 人口结构：无锡常住人口稳定在650万左右，外来人口导入能力较强，但近年来有所下降。
• 消费能力：人均可支配收入处于较高水平，居民消费意愿强，社会消费品零售总额增长较快，但近年增速放缓。

房地产政策与市场

• 政策调控：2016年上半年政策利好刺激楼市火热，下半年政策收紧，成交量迅速下降。2017年5月出台限售政策，2017年7月推出租房落户政策，体现了“租售并举”的政策方向。
• 土地市场：2016年土地供应和成交面积回升，住宅用地成交占比显著提高，楼面价大幅上涨，尤其是滨湖区。
• 商品房市场：2016年成交量大幅增长，均价上涨，2017年成交量下降但价格依然强劲。
• 商办市场：滨湖区和惠山区商办市场活跃，价格平稳增长，崇安区价格较高但成交量较低。

区域板块与土地特点

• 区域发展：滨湖区、锡山区和惠山区是主要的产业和房地产发展区域，梁溪区作为老城区，具有成熟的配套和交通优势。
• 地楼比：滨湖区地楼比高达1.14，出现“面粉贵于面包”的现象，锡山区和梁溪区地楼比接近1:1，惠山区地楼比最低。
• 土地供应：2017年住宅用地供应计划为280万㎡，主要分布在滨湖区、锡山区和惠山区，目前已供应112万㎡，预计未来还将供应168万㎡。

城市发展潜力小结

• 规划优势：无锡在城市规划上不断优化，形成“一主两群”、“三心两带”空间结构，推动城市多中心发展。
• 经济基础：经济实力雄厚，产业结构不断优化，第三产业和新兴产业成为增长点。
• 人口结构：人口稳定，外来人口导入能力较强，城市吸引力强。
• 房地产市场：房地产市场在政策调控下趋于理性，土地市场和商品房市场均有所调整，滨湖区成为房地产高地。

区域板块市场分析

• 滨湖区：作为无锡南进重点区域，承接高新技术产业，土地价值高，商品房均价高。
• 锡山区：重点发展高端产业，土地供应和成交活跃，地楼比接近1:1。
• 惠山区：传统制造业集中，商办市场活跃，但地楼比较低，价格洼地。
• 梁溪区：老城区，配套成熟，交通便利，成为新的城市中心。

板块筛选建议

• 滨湖区：适合发展高新技术产业和高端住宅，土地价值高，发展潜力大。
• 锡山区：适合发展高端产业和商业项目，土地供应充足，地楼比合理。
• 惠山区：适合发展传统制造业和商办项目，价格洼地，有较大发展空间。

取地特点研究

• 土地供应：2017年土地供应计划主要集中在滨湖区、锡山区和惠山区，预计未来供应量较大。
• 土地价格：滨湖区土地价格最高，锡山区次之，梁溪区和惠山区相对较低。
• 土地溢价率：2016年土地溢价率最高达269%，主要集中在锡山区和滨湖区，2017年有所回落。
• 土地成交：2016年住宅用地成交宗数较多，均价上涨显著，2017年成交量下降但价格依然强劲。

房地产政策影响

• 限购限贷：2016年10月出台限购限贷政策，抑制投机性购房，促进市场健康发展。
• 限售政策：2017年5月出台限售政策，打击炒房行为，促进市场理性发展。
• 租房落户：2017年7月推出租房落户政策，体现“租售同权”理念，吸引高素质人才。

市场趋势与未来展望

• 市场趋势：无锡房地产市场在政策调控下趋于理性，土地市场和商品房市场均有所调整。
• 未来展望：随着城市南进和产业布局优化，无锡房地产市场将继续保持稳定发展，滨湖区和锡山区将成为重点发展区域。

总结

无锡城市发展潜力较大，具备良好的经济基础和完善的交通网络。房地产市场在政策调控下趋于理性，土地市场和商品房市场均有所调整，滨湖区和锡山区成为重点发展区域。未来，无锡将继续优化城市结构，推动产业发展，提升城市吸引力，促进房地产市场健康有序发展。