2019【城市进入研究】许昌城市进入研究_222页_16mb

瑾呈：绿地集团许昌城市进入研究报告总结

核心内容概述

本报告聚焦于许昌市的城市发展与房地产市场，分析其在中原城市群中的战略地位、交通体系、经济实力、城市规划及房地产市场现状，为绿地集团进入许昌市场提供参考建议。

主要观点与关键信息

一、城市发展驱动力与战略地位

• 许昌位于中原城市群“十字”发展轴上，与郑州接壤，距离相近，地势平坦，发展成本低，具备良好的融入大郑州的条件。
• 许昌与郑州在产业上具有互补性，尤其在电力装备、假发、烟草等产业方面，可形成一体化发展的良好基础。
• 许昌作为中原城市群南部的重要支点城市，处于第一圈层，具有区域发展优势。
• 许昌市是“华夏之源、钧瓷花都、工业之都”，具有丰富的历史文化和工业基础。

二、交通体系与城市发展机遇

• 许昌已形成铁路、公路、航空“三位一体”的综合交通体系，将成为河南省第二大交通枢纽。
• 高铁的开通提升了许昌在区域内的地位，加强了与郑州等周边城市的联系，优化了城市发展格局。
• 交通资源有助于吸引商务客流，提升城市形象和消费水平。

三、经济实力与城市发展趋势

• 许昌2016年GDP总量和人均GDP均位居河南省前列，经济状况较好。
• 人均社会零售品销售额增长较快，城市消费潜力较大。
• 人均存款及可支配收入持续增长，居民消费支付能力提升。
• 许昌产业结构以二产为主，占比达68%，三产处于发展初期，增长缓慢。
• 城市化率稳步增长，但城镇化多转化为县级城镇人口，市区人口增长缓慢。

四、城市规划与区域发展

• 许昌城市规划以“带状城市、组团布局、向心发展、城乡统筹”为总体思路，形成“一个中心、五组团”的布局。
• 许昌新区规划面积为196.7平方公里，定位为“四区一基地”，即“三化”协调发展先导区、现代化复合型功能区、城乡统筹发展先行区、对外开放示范区和全国重要的输配电装备制造业基地。
• 中心城区规划为“五组联片，组团疏流”结构，重点发展三产和生活居住用地，工业以高科技或无污染的一类工业为主。
• 城市向东和北发展，东城区将成为城市化和功能升级的重要承载地，同时也是新的办公聚集区。

五、房地产市场分析

• 2016年许昌房地产市场成交量上涨29.7%，成交均价下降3.2%，市场整体稳定。
• 商品房可售存量约为159.4万㎡，去化周期约8.3个月，其中东区存量为92.95万㎡，去化周期为4.9个月。
• 东区是房地产开发的热点区域，市场价格处于高位，是未来发展的重点。
• 住宅市场分为五大板块：东区、中心区、西区、北区、南区，其中东区和中心区是主要开发区域。
• 项目去化情况显示，标杆项目月均去化在70-120套之间，一般项目在230-360套之间。

六、企业进入建议

• 建议选择“与当地政府签订框架协议”或“与本土企业合作开发”模式进入许昌市场，以获取优质地块并分担开发风险。
• 借助高铁和航空优势，选择东区作为开发重点，该区域具有较高的市场潜力和规划价值。
• 利用许昌的产业基础，如电力装备、假发、烟草等，吸引产业职工等中高端客户群体。

关键信息总结

城市发展驱动力

• 位于中原城市群“十字”发展轴，与郑州联动性强。
• 交通体系完善，形成“三位一体”格局，具备较强的区域辐射能力。
• 经济实力较强，GDP及人均GDP在河南省前列。

房地产市场特点

• 住宅市场以东区为核心，去化周期较短，市场潜力大。
• 城市人口增长缓慢，房地产需求有限，但仍有改善型需求支撑。
• 2016年房地产市场稳定，但整体处于亚健康状态。

企业进入策略

• 选择与政府合作或与本土企业合作开发，以获取优质土地资源。
• 借助高铁、航空等交通优势，选择东区作为开发重点。
• 重点关注改善型客户群体，如城市公务员、私营业主、产业职工等。

未来展望

• 许昌未来将向东、北发展，形成新的城市格局。
• 随着中原经济区的发展，许昌将迎来更多的发展机遇。
• 房地产市场在2018年有望迎来改善，需把握市场缓冲期，提前布局。