2019【城市进入研究】济南城市板块研究-融信_89页_7mb

城市板块研究总结

核心内容概览

本总结围绕济南城市板块研究展开，涵盖城市地位、经济发展、人口、交通、房地产市场及土地投资等方面。通过对城市宏观市场、区域及板块的分析，为土地投资顾问提供决策参考。

城市地位与发展规划

城市地位

• 济南是山东省会，政治、经济、金融、文化、科技、教育、军事中心。
• 全国城市竞争力排名第20位，北方城市排名第6，位列北京、天津、青岛、沈阳、大连之后。
• 中国最具幸福感城市排名第9，诚信政府排名第6。
• 国家批准的沿海开放城市和副省级城市之一，创新型城市、中国软件名城、全国重要交通枢纽和物流中心。

城市发展

• 实施“东拓、西进、南控、北跨、中疏”城市发展战略，形成“一城两区”格局。
• 2020年中心城区常住人口控制在430万人以内，为大城市序列。
• 城市规划推动主城区更新和东、西两新城迅速发展扩张。

城市经济

GDP与收入

• 2016年GDP为6536亿元，全国排名第21位，山东省内第三。
• 城市居民人均可支配收入为43052元，同比增长7.9%，全省排名第二。
• 人均消费支出为28285元，同比增长9%，社会消费品零售总额为3765亿元，同比增长10%。

产业结构

• 第三产业占比持续上升，服务业增加值占全市生产总值比重同比提高1.7个百分点，现代服务业占比达53.8%。
• 重点发展高新技术、先进制造业、金融、物流、科技创新等产业。

城市交通

对外交通

• 高铁通达性全国排名第二，直达193个城市，与全国主要省会城市、直辖市无缝连接。
• 高铁公交化程度高，构建1-3小时城市圈。
• 公路网络发达，京沪高速、青银高速等贯穿城市。
• 济南遥墙国际机场为山东省第二大民用机场，2016年全国客运排名第26位。

对内交通

• 城市内部形成“六横八纵”电车网络和“二环十二射”路网。
• 轨道交通建设加速，2017年明确建设9条轨道交通，带动区域发展。

房地产市场分析

政策环境

• 2016年10月出台限购令，政策收紧，市场进入调整期。
• 2017年“有堵有疏”调控政策，适度放开刚需市场，但调控仍将持续。
• 限购区域包括长清、章丘，本地居民限购2套，外地居民限购1套。
• 限贷政策：本地1套首付3成，2套首付6成；外地1套首付6成。
• 限价政策：严格审查销售均价高于开发成本20%以上的住宅项目。

土地市场现状

• 2009年开始土地成交量逐年增加，楼板价稳中有升。
• 2016年土地溢价率高达63.6%，带动房价上涨。
• 2017年土地供应计划完成不到一半，土拍持续火热。
• 商业用地比例增加，住宅用地供应占比下降，但总量依然较大。
• 土地供应集中在历城区、章丘区等区域。

市场趋势

• 商品住宅市场供需紧张，2016年为爆发年，2017年供不应求。
• 房价收入比在2016年前三季度为6.5，低于多数城市，市场健康。
• 房地产市场发展状态良好，未来趋势向好。

区域筛选与板块分析

横向筛选维度

• 人口支撑力：关注区域人口密度及增长趋势。
• 轨交规划发展潜力：重点考察轨道交通线路覆盖及未来规划。
• 土地活跃度：评估土地供应及成交情况。
• 市场健康度：分析供需比、价格走势及库存情况。
• 进入壁垒及操作空间：考虑政策限制及市场机会。

筛选结果

历下区

• 区域特征：中心城区，经济最发达，配套最完善，传统富人区。
• 市场表现：市场表现好，拿地竞买力度大，热度仅次于历城区。
• 关注等级：首要关注。

市中区

• 区域特征：政治、经济、文化中心，交通便利，配套完善。
• 市场表现：市场整体供销比0.81，供不应求，需求量大。
• 关注等级：首要关注（柏石峪片区）、次要关注（九曲片区）、成熟板块（七贤片区、城市山居板块）。

历城区

• 区域特征：东部重要发展区域，机场辐射，交通便利。
• 市场表现：市场活跃，价格持续上涨，均价破万，供需两旺。
• 关注等级：首要关注（华山、雪山、唐冶）、次要关注（王舍人、彩石）、可考虑（郭店、章锦）、暂不推荐（遥墙）。

未来趋势与建议

• 房地产发展：整体市场稳步上行，住宅物业为绝对主力，商办市场饱和。
• 土地政策方向：政府严控土地溢价率，提高居住用地竞买资金条件，限制预售许可。
• 板块发展建议：重点关注药山片区、北湖片区、华山、雪山、唐冶等板块，未来土地供应及市场潜力较大。
• 市场风险：部分区域如遥墙、章锦等因土地供应不足或配套匮乏，建议暂不推荐。

总结

济南作为山东省会，具备良好的经济基础、交通优势及城市发展潜力。城市东拓、西进等规划推动了多个区域的发展，其中历城区、市中区及天桥区为主要关注区域。房地产市场整体健康，未来趋势向好，但需注意政策调控及土地供应变化对市场的影响。建议关注具备良好人口支撑、交通优势及土地供应的板块，以获取更高回报。