20200805-克而瑞证券-全国7月成交面积及市场跟踪_7月全国成交呈现回升的态势_土地供应放缓_成交平稳_各线城市表现均较好_14页_1mb

2020年8月5日房地产市场分析总结

核心内容

2020年7月，全国房地产市场呈现回升态势，商品房和商品住宅成交面积累计同比增速有所改善。然而，整体土地市场仍以供大于求为主，不同能级城市的表现差异显著。报告提供了详细的市场数据、土地供求情况及风险提示，为投资者提供参考。

主要观点

1. 全国房地产市场表现

• 商品房成交面积：预计7月全国商品房成交面积累计同比增速为-5.4%，较前月有所回升。
• 商品住宅成交面积：预计7月全国商品住宅成交面积累计同比增速为-4.3%，同样呈现回升趋势。
• 样本城市表现：样本城市商品房成交面积累计同比为-12.3%，商品住宅成交面积累计同比为-13.7%，增速回升。

2. 住宅在建未售库存

• 住宅在建未售库存去化周期为20.5个月，处于历史平均水平。
• 库存中包含少量不可售部分，因此实际去化周期略高于在建库存值。
• 随着多地调控政策边际放松，部分高库存城市可能有所改善。

3. 土地市场分析

• 整体供大于求：全国358个城市住宅类土地市场整体供大于求，供应累计同比1.7%，成交累计同比-1.2%。
• 一线城市：
  • 供应累计同比39.9%，成交累计同比18.0%。
  • 供求比为1.13，供大于求。
  • 溢价率回升至18.6%，成交楼板价累计同比上升至9.5%。
• 二线城市：
  • 供应累计同比-2.8%，成交累计同比-9.3%。
  • 供求比为1.17，供大于求。
  • 溢价率下降至16.0%，成交楼板价累计同比上升至9.2%。
• 强三、四线城市：
  • 供应累计同比15.4%，成交累计同比21.7%。
  • 供求比为1.08，供大于求。
  • 溢价率回落至23.0%，成交楼板价累计同比为16.3%。
• 弱三、四线城市：
  • 供应累计同比1.7%，成交累计同比-1.0%。
  • 供求比为1.32，供大于求。
  • 溢价率回升至27.6%，成交楼板价累计同比上升至3.3%。

关键信息

土地市场分类表现

土地市场趋势

• 一线城市：土地市场供应增长，成交稳定，供求比下降，溢价率和成交楼板价均回升。
• 二线城市：土地市场供应和成交均有所回升，但供求比仍偏高，溢价率下降，成交楼板价上升。
• 强三、四线城市：土地市场供应和成交均回落，供求比下降，溢价率和成交楼板价均回落。
• 弱三、四线城市：土地市场供应下降，成交回落，供求比下降，溢价率和成交楼板价回升。

风险提示

1. 政策风险：

   • 若全国发布更严格的房地产调控政策，市场销售压力可能加大。
   • 棚改政策若进一步减少，将对三、四线城市销售产生影响。

2. 融资风险：

   • 若融资政策收紧，房企融资压力可能增加。
   • 居民加杠杆可能导致购房成本上升，影响销售速度。

3. 信用风险：

   • 房企若出现债务违约，可能影响市场对行业风险的判断。

4. 销售业绩未完成风险：

   • 市场波动大，企业销售目标可能未完成。

5. 数据风险：

   • 使用第三方数据，可能存在数据不及时或不全面的问题。

评级指南

• 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数10%以上。
• 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数，波动在-10%到10%之间。
• 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数10%以上。

免责声明

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• 投资者应审慎考虑自身状况，必要时寻求专业意见。

数据来源

• 市场数据来源：Wind
• 土地数据来源：CRIC，克而瑞证券研究院