20201009-克而瑞证券-全国9月成交面积及市场跟踪_9月全国成交呈继续回升的态势_二线城市土地市场加大供应_继续回温_14页_1mb

2020年9月房地产市场分析总结

核心内容概述

2020年9月，全国房地产市场呈现继续回升的态势，尤其在住宅类土地市场中，二线城市加大供应，市场有所回暖。整体来看，全国商品房和商品住宅成交面积累计同比增速均有所回升，但整体仍处于负增长区间。不同能级城市的土地市场表现存在差异，一线城市供大于求，土地溢价率和成交楼板价同比均回落；二线城市供大于求，溢价率上升，成交楼板价同比上升；强三四线城市供大于求，溢价率和成交楼板价同比均回落；弱三四线城市供大于求，溢价率回落，成交楼板价同比略升。此外，住宅在建未售库存处于历史平均水平，部分高库存城市调控政策有所放松。

主要观点

• 全国成交回升：预计9月全国商品房成交面积累计同比增速继续回升，预计全国商品房成交面积累计同比为-1.3%，商品住宅成交面积累计同比为-0.2%。
• 库存去化周期稳定：8月住宅在建未售库存去化周期为20.5个月，处于历史平均水平，表明市场库存压力有所缓解。
• 二线城市回温：二线城市加大土地供应，市场整体回暖，溢价率上升，成交楼板价同比上升。
• 一线城市供大于求：一线城市土地市场整体供大于求，供应和成交同比增速均回落，溢价率和成交楼板价均下降。
• 强三四线城市压力仍存：强三四线城市土地市场整体供大于求，溢价率和成交楼板价同比均回落。
• 弱三四线城市仍面临压力：弱三四线城市土地供应同比下降，但成交略有回升，整体市场仍需时间改善。

关键信息

全国市场情况

• 商品房成交面积：预计全国商品房成交面积累计同比为-1.3%。
• 商品住宅成交面积：预计全国商品住宅成交面积累计同比为-0.2%。
• 全国土地市场：样本358城住宅类土地供应累计同比为1.0%，成交累计同比为1.5%。

各能级城市表现

溢价率与楼板价趋势

• 一线城市：溢价率回落至5.0%，成交楼板价累计同比为-19.1%。
• 二线城市：溢价率上升至20.0%，成交楼板价累计同比上升至5.5%。
• 强三四线城市：溢价率回落至21.0%，成交楼板价累计同比为-13.5%。
• 弱三四线城市：溢价率回落至22.0%，成交楼板价累计同比上升至4.0%。

风险提示

• 政策风险：全国可能出台更严格的房地产调控政策，如限购、限贷、限售、限价政策，增加市场销售压力；棚改政策若进一步降低，可能对三、四线城市销售造成影响。
• 融资风险：如果融资政策收紧，如银行贷款审核更严格、房企海外发债受阻，可能加剧房企的融资压力；居民加杠杆也可能增加购房成本，影响销售速度。
• 信用风险：房地产企业若出现债务违约，可能影响市场对行业风险的评估。
• 销售业绩未完成风险：房地产市场波动较大，企业可能无法完成原定销售目标。
• 数据风险：分析所用数据来源于第三方，可能存在不及时或不全面的情况，影响分析结果的准确性。

评级指南

• 推荐：行业基本面向好，预计行业指数将跑赢基准指数10%以上。
• 中性：行业基本面稳定，预计行业指数与基准指数基本持平，-10%到10%之间。
• 回避：行业基本面向淡，预计行业指数将跑输基准指数10%以上。

数据来源

• 商品房样本城市：42个
• 商品住宅样本城市：32个
• 土地数据覆盖城市：358个（一线4个，二线25个，强三四线23个，弱三四线306个）

数据来源：Wind、CRIC、克而瑞证券研究院