房地产行业全国8月成交面积及市场跟踪：8月全国成交呈继续回升的态势，二线城市土地市场有所降温-20200903-克而瑞证券-14页_755kb

房地产市场分析总结（2020年09月03日）

核心内容概览

2020年8月，全国房地产市场整体呈现成交面积继续回升的态势，但住宅类土地市场仍以供大于求为主，且不同城市能级之间存在显著差异。本文主要分析了商品房和住宅类土地的成交情况、库存水平、供求比及溢价率等关键指标，同时对市场存在的风险进行了提示。

主要观点

1. 全国房地产市场表现

• 商品房成交面积累计同比增速回升：预计8月全国商品房成交面积累计同比增速为-3.0%左右，商品住宅成交面积累计同比增速为-2.3%左右。
• 样本城市表现：样本城市商品房成交面积累计同比为-8.7%，商品住宅成交面积累计同比为-9.7%，增速均有所回升。

2. 住宅在建未售库存情况

• 库存去化周期：7月住宅在建未售库存去化周期为20.6个月，处于历史平均水平。
• 库存调整：库存中包含少量不可售部分，因此实际去化周期略高于在建库存水平。
• 政策影响：受疫情后多地调控政策边际放松影响，部分高库存城市可能有所改善。

3. 住宅类土地市场分能级表现

一线城市

• 供应与成交：供应累计同比34.0%，成交累计同比19.0%，供求比1.21，供大于求。
• 供求比趋势：移动平均3个月供求比为1.10，继续下降。
• 溢价率与楼板价：溢价率回升至22.3%，成交楼板价累计同比上升至21.3%。

二线城市

• 供应与成交：供应累计同比-3.2%，成交累计同比-5.7%，供求比1.16，供大于求。
• 供求比趋势：移动平均3个月供求比为1.01，有所回升。
• 溢价率与楼板价：溢价率下降至14.3%，成交楼板价累计同比上升至4.4%。

强三、四线城市

• 供应与成交：供应累计同比14.8%，成交累计同比21.1%，供求比1.12，供大于求。
• 供求比趋势：移动平均3个月供求比为0.94，有所下降。
• 溢价率与楼板价：溢价率回升至30.3%，成交楼板价累计同比回落至12.9%。

弱三、四线城市

• 供应与成交：供应累计同比2.6%，成交累计同比1.9%，供求比1.34，供大于求。
• 供求比趋势：移动平均3个月供求比为1.26，有所上升。
• 溢价率与楼板价：溢价率回落至25.7%，成交楼板价累计同比维持3.0%。

关键信息汇总

住宅类土地市场概况

• 全国住宅类土地市场整体供大于求，8月供应累计同比-3.3%，成交累计同比-5.9%。
• 各城市能级表现差异明显，一线城市供应增长，但成交增长放缓；二线城市供应减少，成交增长略有回升；强三四线城市供应与成交均有所回落，但溢价率上升；弱三四线城市供应与成交均下降，溢价率回落。

市场趋势

• 一线城市：成交面积和楼板价同比上升，但供应增速下降，显示市场逐步回暖。
• 二线城市：供应和成交增速均下降，但供求比有所改善，溢价率下降，显示市场调控政策影响显著。
• 强三四线城市：市场仍存在供大于求现象，溢价率回升，但成交楼板价同比下滑。
• 弱三四线城市：市场整体压力较大，供应和成交增速均下降，溢价率回落，楼板价同比维持稳定。

风险提示

• 政策风险：全国可能出台更严格的限购、限贷、限售等政策，增加市场销售压力；棚改政策若进一步调整，将对三、四线城市销售产生影响。
• 融资风险：若融资政策收紧，房企融资压力加大；居民加杠杆可能导致购房成本上升，影响销售速度。
• 信用风险：房企债务处理不当可能引发违约，增加市场风险。
• 销售业绩未完成风险：市场波动可能影响房企完成销售目标。
• 数据风险：分析基于第三方数据，可能存在不及时或不全面的情况，影响结论的准确性。

评级指南

• 推荐：行业基本面向好，预计行业指数将跑赢基准指数10%以上。
• 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准指数，波动在-10%至10%之间。
• 回避：行业基本面向淡，指数将跑输基准指数10%以上。

数据来源与研究范围

• 商品房样本城市：共42个，包括北京、上海、广州、深圳等。
• 商品住宅样本城市：共32个，包括北京、上海、广州、深圳、杭州等。
• 土地数据覆盖城市：共358个，分为一线、二线、强三四线、弱三四线城市。

总结

2020年8月，全国房地产市场呈现成交回升趋势，但住宅类土地市场仍以供大于求为主。一线城市表现相对稳健，二线城市有所降温，强三四线城市溢价率回升，弱三四线城市则面临较大压力。政策、融资、信用及数据风险需重点关注。