房地产行业全国11月成交面积及市场跟踪：11月全国成交累计同比继续回温，土地市场整体继续降温，楼板价和溢价率有所回升-20201202-克而瑞证券-15页_935kb

2020年11月房地产市场分析总结

核心内容概述

2020年11月，全国房地产市场整体呈现温和复苏态势，商品房和商品住宅成交面积累计同比增速有所回升。然而，土地市场整体仍处于降温阶段，不同能级城市土地市场表现差异明显，其中弱三四线城市土地市场压力较大，政府土地财政仍面临一定挑战。

主要观点

1. 全国商品房及住宅成交情况

• 商品房成交面积：预计全国商品房成交面积累计同比增速为 1.0% 左右，样本城市商品房成交面积累计同比为 -2.0%，但增速有所回升。
• 商品住宅成交面积：预计全国商品住宅成交面积累计同比增速为 1.9% 左右，样本城市商品住宅成交面积累计同比为 1.6%，增速回升。
• 库存情况：住宅在建未售库存去化周期为 20.0个月，处于历史平均水平，10月较9月略有下降。

2. 土地市场表现

• 整体供大于求：全国358城住宅类土地市场整体供大于求，供应和成交累计同比分别为 1.9% 和 2.9%。
• 城市能级差异：
  • 一线城市：土地供应累计同比 21.0%，成交累计同比 24.9%，供求比 1.25，溢价率回升至 16.0%，成交楼板价累计同比 19.6%。
  • 二线城市：土地供应累计同比 -0.8%，成交累计同比 -3.2%，供求比 1.24，溢价率回升至 23.0%，成交楼板价累计同比 5.9%。
  • 强三、四线城市：土地供应累计同比 5.4%，成交累计同比 20.5%，供求比 1.19，溢价率回升至 20.0%，成交楼板价累计同比 16.9%。
  • 弱三、四线城市：土地供应累计同比 1.9%，成交累计同比 -2.4%，供求比 1.48，溢价率上升至 27.0%，成交楼板价累计同比 7.2%。

关键信息

土地市场趋势

市场动态

• 政策放松：多地房地产调控政策出现边际放松，对高库存城市销售有一定提振作用。
• 库存去化周期：住宅在建未售库存去化周期为20.0个月，处于历史平均水平。
• 土地财政压力：弱三四线城市土地市场整体仍有较大压力，政府土地财政仍面临挑战。

风险提示

• 政策风险：若全国进一步出台限购、限贷、限售、限价政策，将增加市场销售压力；棚改政策若减少，也将对三、四线城市销售产生影响。
• 融资风险：若融资政策收紧，房企融资压力可能加大；居民加杠杆可能导致购房成本上升，影响销售速度。
• 信用风险：房地产企业若出现债务违约，将影响市场对行业风险的判断。
• 销售业绩风险：房地产市场波动较大，企业可能无法完成原定销售目标。
• 数据风险：本报告数据来源于第三方，可能存在不及时或不全面的情况，影响分析结果。

评级说明

• 推荐（维持）：行业基本面向好，预计行业指数将跑赢基准指数 10% 以上。
• 中性：行业基本面稳定，指数将跟随基准指数，波动范围在 -10%~10% 之间。
• 回避：行业基本面向淡，预计指数将跑输基准指数 10% 以上。

数据来源与研究范围

• 商品房样本城市：共39个，包括北京、上海、广州、深圳等。
• 商品住宅样本城市：共30个，包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等。
• 土地数据覆盖城市：共358个，分为一线、二线、强三、四线和弱三、四线城市。

结论

2020年11月，房地产市场在疫情后逐步回暖，但土地市场仍面临结构性压力，尤其是弱三四线城市。随着政策边际放松，部分高库存城市或有改善，但整体市场仍需关注政策、融资及销售等多方面的风险。