20200511-克而瑞证券-全国成交面积预测及市场监测_预计4月全国成交面积累计同比增速降幅回升至19_左右_5月初成交一般_14页_928kb

文档总结

核心内容概述

本报告由克而瑞证券有限公司分析师孙杨及余可骋发布，主要分析了2020年4月及5月初全国商品房和商品住宅的成交情况、土地市场表现及未来市场走势。整体来看，房地产市场仍面临一定压力，但部分城市出现复苏迹象。

主要观点

1. 全国商品房成交情况

• 预计4月全国商品房成交面积累计同比增速继续回升，降幅预计为 19% 左右。
• 4月样本城市商品房成交面积累计同比为 -26.6%，较前月有所回升。
• 5月1日至5月8日，商品房成交面积仅为去年5月的 14.9%，表明市场仍处于低迷状态，后续成交需持续观望。

2. 商品住宅成交情况

• 预计4月全国商品住宅成交面积累计同比降幅为 19% 左右。
• 4月样本城市商品住宅成交面积累计同比为 -30.2%，增速有所回升。
• 5月1日至5月8日，商品住宅成交面积仅为去年5月的 15.9%，显示复苏仍不明显。

3. 住宅在建未售库存

• 住宅在建未售库存处于 历史平均水平，3月略有下降。
• 随着疫情缓解，部分高库存城市可能因政策放松而有所改善。

4. 土地市场表现

• 全国住宅类土地市场整体供大于求，供应累计同比 -4.4%，成交累计同比 -14.0%。
• 强三四线城市土地供求增速均转为正值，显示市场开始复苏。
• 一线城市土地供应累计同比 32.4%，成交累计同比 -17.2%，供大于求。
• 二线城市土地供应累计同比 -9.0%，成交累计同比 -17.1%，供大于求。
• 弱三四线城市土地供应累计同比 -2.8%，成交累计同比 -14.7%，供大于求。

关键信息

1. 市场复苏情况

• 一线城市住宅类土地成交恢复较快，5月1日至5月8日成交面积达去年5月的 34.6%，但供应仍偏慢。
• 强三四线城市土地市场出现复苏，供应和成交增速均为正。
• 二线、弱三四线城市市场复苏较慢，成交恢复仍不理想。

2. 供求比分析

• 一线城市供求比为 1.43，供大于求。
• 二线城市供求比为 1.22，供大于求。
• 强三四线城市供求比为 1.23，供大于求。
• 弱三四线城市供求比为 1.46，供大于求。

3. 溢价率与成交楼板价

• 一线城市住宅类土地溢价率回升至 12.0%，但成交楼板价累计同比下降至 21.0%。
• 二线城市溢价率回升至 21.0%，成交楼板价累计同比下降至 1.9%。
• 强三四线城市溢价率保持 24.0%，成交楼板价累计同比回升至 31.0%。
• 弱三四线城市溢价率回升至 31.0%，成交楼板价累计同比下降至 2.3%。

4. 城市能级划分

• 一线城市：广州、上海、北京、深圳。
• 二线城市：重庆、成都、武汉、青岛、沈阳、西安、杭州、长沙、天津、郑州、南宁、南京、长春、大连、济南、宁波、昆明、太原、合肥、苏州、厦门、南昌、兰州、福州、贵阳。
• 强三四线城市：常州、无锡、昆山、镇江、南通、中山、珠海、徐州、台州、烟台、东莞、佛山、惠州、清远、洛阳、海口、温州、淮安、江阴、芜湖、湖州、泉州、西宁、三亚。
• 弱三四线城市：其余 306个城市。

风险提示

1. 政策风险

   • 限购、限贷、限售、限价政策趋严，可能加剧市场销售压力。
   • 棚改政策若进一步收紧，可能对三四线城市销售产生负面影响。

2. 融资风险

   • 房企融资受限，如银行贷款审核趋严、海外发债受阻等，可能导致资金链紧张。
   • 居民加杠杆意愿下降，贷款利率上升可能增加购房成本，抑制需求。

3. 信用风险

   • 房企债务违约风险上升，可能影响市场信心和行业评估。

4. 销售业绩未完成风险

   • 市场波动较大，房企销售目标可能无法完成。

5. 数据风险

   • 数据来源可能存在不及时或不完整，影响分析结果的准确性。

评级指南

• 推荐：行业基本面向好，行业指数预计跑赢基准指数 10% 以上。
• 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准指数，波动在 -10% 到 10% 之间。
• 回避：行业基本面向淡，指数预计跑输基准指数 10% 以上。

总结

综上所述，2020年4月全国房地产市场仍处于下行阶段，但部分城市（尤其是强三四线）开始出现复苏迹象。土地市场整体供大于求，一线及二线城市成交恢复缓慢，而强三四线城市表现相对较好。尽管市场有所回暖，但政策、融资、信用等多重风险仍需警惕，未来市场走势仍需持续观察。