20210117-开源证券-房地产行业周报_一二手成交有所分化_央行持续房地产金融监管_12页_1021kb

房地产行业周报总结（2021年1月17日）

核心内容

本报告分析了2021年1月第三周房地产行业的市场表现、政策环境及资金流动情况，整体维持对房地产行业的“看好”评级，认为其仍是财政和投资的重要托底工具。

主要观点

• 政策基调不变，长效机制持续完善：房地产行业仍处于“房住不炒+因城施策”的政策框架下，央行持续加强房地产金融监管，M2增速回落，住户信贷增长放缓，但整体信贷投放保持稳健。
• 房价涨幅稳定：70个大中城市房价环比上涨，其中一线城市新房价格环比上涨0.3%，二手房价格环比上涨0.6%，二、三线城市涨幅较小，但整体价格端表现坚挺。
• 一二手成交分化：新房成交面积同比增长1%，累计同比增加18%；而二手房成交面积同比减少5%，但累计增速有所回升，表明市场逐步回暖。
• 土地市场热度维持高位：100城全类型土地成交溢价率保持在12.3%，流拍率低至0.7%，其中三线城市溢价率最高，达到17.5%。
• 融资环境趋紧：信用债和海外债发行规模同比均有下降，但利率有所回落，表明房企融资压力依然存在，但流动性风险有所缓解。
• 房贷利率维持低位：12月LPR利率未调整，首套房贷利率下降1BP，显示房贷政策趋于宽松，可能为市场带来利好。

关键信息

1. 政策监管与市场调控

• 央行监管：坚持“房住不炒”，加强房地产金融审慎管理，推动金融资源流向实体经济。
• 地方政策：各地调控以稳为主，北京加强市场监管，郑州提出降低经济对房地产依赖，上海优化人才家庭摇号优先级。
• 人才与落户政策：中山对毕业5年内全日制本科毕业生发放政府津贴，杭州调整居住证积分政策，提高社保和居住年限分值。

2. 成交情况

• 新房成交：2021年第3周，全国32城新房成交面积456万平米，同比增长1%，环比下降16%；年初至今累计成交面积1604万平米，累计同比增长18%。
• 二手房成交：2020年第3周，全国9城二手房成交面积143万平米，同比减少5%，年初至今累计成交面积373万平米，同比减少8%，较前值提升1.7个百分点。

3. 土地市场

• 溢价率与流拍率：全国100城全类型土地成交溢价率12.3%，流拍率0.7%；三线城市溢价率最高，达17.5%。
• 宅地成交：三线城市宅地流拍率2.0%，一线城市为0.0%，二线城市为0.7%。

4. 资金流动

• 信用债发行：2021年第3周，信用债发行99亿元，同比减少36%，环比减少33%，平均加权利率3.7%。
• 海外债发行：2021年第3周，海外债发行58.6亿美元，同比减少26%，环比增加1366%，平均加权利率5.17%。
• 房贷利率：12月首套房贷利率下降1BP，LPR利率未调整，显示房贷政策趋于宽松。

投资建议

• 维持“看好”评级：房地产行业仍是重要的财政和投资托底工具，政策环境相对稳定，预计全年结算将回到增长轨道，建议关注地产板块机会。

风险提示

• 销售波动：行业销售规模可能波动较大，影响房企回款。
• 政策调整：按揭利率上行、税收政策收紧可能增加经营风险。
• 融资环境变动：银行贷款额度紧张、债券发行利率上行可能加剧企业流动性压力。

图表与数据

• 图表1-16：涵盖M2增速、信贷数据、房价变动、成交面积、溢价率、流拍率及发债规模等关键指标。
• 表格1-3：展示地方政府政策方向、土地市场细分数据及资金流动情况。

分析师承诺

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• 报告风险等级为R3（中风险），仅适用于专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。

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