20210110-开源证券-房地产行业周报_一二手成交有所分化_物管行业迎政策东风_10页_913kb

房地产行业周报总结（2021年1月10日）

核心内容

本报告分析了2021年第2周房地产行业的发展情况，涵盖政策动态、成交数据、土地市场、融资情况及投资建议等多个方面，整体维持对房地产行业的“看好”评级。

主要观点

1. 政策环境

• “房住不炒”基调不变，房地产长效机制持续完善。
• 物管行业迎来政策利好，鼓励物业服务企业拓展服务边界，如养老、托幼、家政、健康、房屋经纪、快递收发等领域，并推动物业服务价格市场化。
• 地方政策因城施策，调控以稳为主，各地政策方向不一，但最终目标均是保持市场平稳运行。

2. 成交情况

• 新房成交有所回暖，2021年第2周，全国32城新房成交面积同比增长11%，累计同比增长20%。
• 二手房成交表现疲软，2021年第2周，全国9城二手房成交面积同比增速为-20%，年初至今累计同比增速为-11%，较前值下降12个百分点。

3. 土地市场

• 溢价率持续高位，全国100城全类型土地成交溢价率保持在10.3%，其中二线城市溢价率最高，达到15.5%。
• 流拍率低位徘徊，全类型土地流拍率为0.6%，宅地流拍率1.7%，显示市场热度较高，房企拿地意愿较强。

4. 融资情况

• 信用债和海外债发行规模同比减少，2021年第2周信用债发行93亿元，同比减少37%；海外债发行4亿美元，同比减少60%。
• 房贷利率维持低位，12月首套房贷利率下降1BP，但银行贷款仍受政策约束，资金流向需优先支持实体经济。

关键信息

一、政策动态

• 中央层面：

  • 央行提出稳健货币政策要灵活精准、合理适度。
  • 启动第二批“三道红线”试点，要求房企降负债、稳增长。
  • 推动出台《住房租赁条例》，完善长租房政策，降低租赁住房税费负担，对租金进行合理调控。

• 地方层面：

  • 北京：试点“限地价、竞政府持有产权份额、竞高标准建设方案”挂牌方式，限售5年。
  • 山东：全面放开城镇落户限制，推进基本公共服务均等化。
  • 重庆：上调房产税标准，明确高档住房定义。
  • 天津：实施租购并举，保障新市民住房需求。
  • 海南：对违法违规房企、中介及个人进行处罚，整治市场乱象。
  • 广州：打击哄抬房价行为，整顿房地产市场秩序。
  • 深圳：出台地价测算新规，降低棚改地价成本。
  • 云南：对个人出租或转租住房的个人所得税减按10%征收。

二、成交数据

• 新房成交：

  • 2021年第2周全国32城新房成交面积480万平米，同比增长11%，环比下降21%。
  • 年初至今累计成交面积达1084万平米，累计同比增长20%。
  • 各线城市走势一致，一线城市单周同比增速为-8%，二线城市为15%，三线城市为16%。

• 二手房成交：

  • 2021年第2周全国9城二手房成交面积同比增速为-20%，年初至今累计同比增速为-11%。
  • 二手房市场整体表现疲软，可能与市场预期、政策调控有关。

三、土地市场表现

• 全国100城土地市场热度较高，溢价率保持高位，流拍率较低。
• 二线城市全类型土地成交溢价率最高，达到15.5%。
• 三线城市宅地成交流拍率为1.7%，显示市场活跃度。

四、融资情况

• 信用债发行规模同比减少37%，环比增加111%，平均加权利率5.22%，环比下降34BPs。
• 海外债发行规模同比减少60%，平均加权利率6.63%。

五、投资建议

• 维持对房地产行业的“看好”评级，认为其仍是财政和投资的重要托底工具。
• 在宽信用环境下，限价政策有所松动，有利于房企利润率修复。
• 随着疫情影响消散，全年结算有望回到增长轨道，建议关注地产板块机会。

风险提示

1. 行业销售波动：销售规模下滑可能影响房企销售回款。
2. 政策调整风险：按揭利率上行或税收政策收紧可能带来经营压力。
3. 融资环境收紧：银行贷款额度紧张，债券利率上行，可能加剧企业流动性风险。

结论

房地产行业在政策调控下保持稳定，物管行业迎来发展机遇，新房市场回暖，二手房市场仍处低迷，土地市场热度较高，融资环境趋紧。整体来看，行业基本面稳健，估值处于历史低位，具备一定投资价值。建议投资者关注行业机会，但需警惕政策和市场波动带来的风险。