固定收益专题：下半年地产怎么看？-20230718-天风证券-20页_1mb

报告摘要

下半年地产怎么看？总结

核心内容

本报告分析了2023年下半年房地产市场的发展趋势，重点围绕地产销售、投资表现、政策调整以及相关金融工具的运用进行探讨。整体来看，地产市场仍面临较大压力，但政策支持和时间因素可能成为未来改善的关键。

主要观点

地产销售和投资持续承压
- 2023年6月，商品房销售面积和销售额累计同比分别为-5.3%和-11.4%，较前几个月进一步下滑。
- 房企拿地意愿不强，土地市场景气度偏低，导致新开工面积持续负增长。
- 竣工面积虽保持高位增长，但施工面积增速仍持续下探，反映出地产投资后继乏力。
地产景气度走弱的原因
- 居民购房能力和房价预期：疫情三年对居民资产负债表造成较大压力，资产端增速低于负债端。居民对未来收入预期不稳定，抑制了购房意愿。
- 房价下跌抑制购房积极性：房价下跌使居民财富缩水，加剧“持币观望”情绪。2015年后，房价与购房意愿关系发生转变，住房投资属性成为影响销售的关键因素。
- 房企现金流紧张：销售回款慢导致房企资金链紧张，影响其投资能力和意愿。外源融资渠道受限，叠加内源资金不足，房企面临较大的兑付压力。
增量政策的可能方向
- 一线城市的限购限贷放松：市场关注一线城市的政策调整，如降低首付比例、优化贷款条件等，可能有助于提振需求。
- 存量房贷置换：央行支持商业银行与借款人协商变更贷款合同，或推动存量房贷利率下调，以减轻居民负债压力。
- 保交楼金融工具加码：包括保交楼专项借款、贷款支持计划及房企纾困再贷款等，这些工具的运用可能有助于改善房企现金流和项目交付。
政策与传导机制
- 政策端保持战略定力，但政策效果可能滞后，需时间传导。历史上不存在地产市场的自发修复，政策托举是周期底部的关键。
- 2014年“930新政”后，销售和投资分别在5个月和14个月后见底，政策加码过程是关键。
未来地产修复需保持耐心
- 当前地产各环节增速收缩明显，短期内难以出现明显改善。
- 房企拿地与新开工持续负增长，意味着未来存量房建项目减少，施工和竣工面积大概率回落，地产投资回暖仍需时间。