2022-01-26-世邦魏理仕-2021年北京房地产市场回顾与2022年展望_14页_3mb

北京商业地产市场2021年总结

核心内容概览

2021年，北京商业地产市场整体表现亮眼，写字楼、零售物业、物流仓储及商务园区市场均呈现不同程度的增长与调整。市场在疫情后需求释放、政策支持及新项目交付等多重因素推动下，保持活跃态势，但也面临供需结构变化带来的挑战。

主要观点与关键信息

写字楼市场

• 新增供应：全年新增供应量达121.4万平方米，创历史第二高，其中60%集中在新兴商务区。
• 净吸纳量：全年净吸纳量达109.4万平方米，创历史新高，主要由科技和金融行业推动。
• 空置率：年末全市空置率为17.1%，同比下降0.8个百分点，CBD、丽泽等区域空置率下降明显。
• 租金表现：全年平均租金报价为390.2元/月/平方米，略有下降，但部分区域如中关村保持坚挺，望京租金增长。
• 趋势预测：2022年新增供应预计为90万平方米，主要集中在通州等新兴区域，净吸纳量或有所回落，但租金有望企稳。

零售物业市场

• 新增供应：全年新增供应量为36万平方米，以特色门店和首店经济为主导。
• 净吸纳量：全年净吸纳量达63.6万平方米，其中餐饮、运动、生活体验类业态表现活跃。
• 空置率：年末空置率为6.8%，整体市场租金稳中有升，核心商圈租金表现强劲。
• 趋势预测：2022年预计新增供应超40万平方米，主要集中于非核心商圈，推动区域消费活力提升。

物流仓储市场

• 新增供应：全年新增供应量13.9万平方米，同比增长73%，仍无法满足市场需求。
• 净吸纳量：全年净吸纳量为16.4万平方米，其中第三方物流占比61%，电商零售间接贡献需求。
• 空置率：年末空置率2.3%，连续两个季度上升，但整体仍保持在3%以下。
• 租金表现：全年租金同比上涨5.6%，马驹桥、通州等区域涨幅最快。
• 趋势预测：2022年预计新增供应172万平方米，天津武清、廊坊北三县等近京区域将吸引租金敏感租户。

商务园区市场

• 新增供应：全年新增供应量31.4万平方米，仅为去年的三成。
• 净吸纳量：全年净吸纳量达53.9万平方米，较2020年增长35%。
• 空置率：年末空置率17.9%，同比下降4.1个百分点。
• 租金表现：泛中关村区域租金上涨3.0%，其他区域则小幅下调。
• 趋势预测：2022年新增供应预计达121.6万平方米，南部区域如经开区、大兴将受益于产业南移。

物业投资市场

• 成交总额：全年总成交额达714.7亿元，居历史第二，同比增长13%。
• 外资占比：全年外资占总交易额的22%，境外资本活跃度回升。
• 办公物业占比：办公物业占总成交额的68%，成为市场主力。
• 自用型买家：科技企业持续购置写字楼用于自用，如信安世纪和拓尔思。
• 趋势预测：2022年投资市场有望进一步活跃，核心资产更受青睐，公募REITs将为相关资产提供融资和退出渠道。

各市场表现分析

写字楼市场

• 供应与吸纳：全年新增供应121.4万平方米，净吸纳量109.4万平方米，供需关系趋于平衡。
• 区域表现：CBD和丽泽各占全市净吸纳量的三分之一，奥体和望京为科技企业扩租热点。
• 租金走势：整体租金微降0.1%，但部分区域如中关村、望京保持增长。

零售物业市场

• 供应与吸纳：新增供应36万平方米，净吸纳量63.6万平方米，市场活跃度回升。
• 业态趋势：餐饮、运动、生活体验类业态表现突出，品牌首店和特色门店受青睐。
• 租金表现：首层平均租金35.7元/天/平方米，核心商圈租金稳步上升。

物流仓储市场

• 供应与吸纳：新增供应13.9万平方米，净吸纳量16.4万平方米，空置率维持低位。
• 租户类型：第三方物流占主导，电商零售通过外包间接推动需求。
• 租金趋势：租金同比上涨5.6%，城配需求推动中心城区租金涨幅明显。

商务园区市场

• 供应与吸纳：新增供应31.4万平方米，净吸纳量53.9万平方米，市场表现分化。
• 行业布局：TMT行业持续扩张，医药健康在亦庄和大兴布局，区域间租金差异扩大。
• 政策影响：《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》推动区域产业聚集，提升市场吸引力。

总结

2021年北京商业地产市场在多重利好因素推动下表现强劲，写字楼市场净吸纳量创历史新高，零售和物流市场亦保持增长态势。然而，供需结构变化和区域差异导致市场表现分化。2022年市场预计将面临供应增加、需求释放和政策推动等多重影响，整体趋势趋于平稳，部分区域租金可能继续上涨，而外围区域或面临去化压力。投资市场在政策支持下持续活跃，办公物业仍是主力，公募REITs为资产运营提供新路径。