20210704-西南证券-房地产行业周报_首轮双集中供地收官_商票纳入监控体系_17页_2mb

首轮双集中供地收官及房地产行业分析总结

核心内容

2021年6月末，22城首轮集中供地收官，土拍市场整体呈现“先热后平”的态势。合计成交住宅用地880宗，面积5063公顷，土地价款1.07万亿元，综合溢价率15.4%。重庆、济南、杭州成交宗数居前三，上海成交宗数最多。从成交金额来看，杭州和北京破千亿，重庆、厦门楼面价及溢价率居前列。整体来看，土拍热度呈现南北分化，南方城市溢价率较高，北方城市多以底价成交。

主要观点

土拍市场表现

• 市场热度：土拍市场在4月底至5月初出现热度高峰，随后逐步降温。
• 区域分化：南方城市如重庆、深圳、厦门、杭州等土地溢价率较高，而北方城市如长春、青岛、郑州等多为底价成交。
• 供地计划完成率：一线城市中北上广完成率分别为56.3%、40.4%、40.0%，深圳最低不足10%。二三线城市中，长春、青岛、郑州、厦门的完成率最低，均小于20%。

房企新增货值与销售情况

• 新增货值：近6成房企新增货值同比正增长，百强企业操盘金额门槛增长32%。
• TOP房企表现：碧桂园、万科、保利新增货值超2000亿元，位列前三。TOP20房企新增货值占百强的38%，TOP50-100房企仅占19%。
• 销售表现：2021年上半年百强房企累计销售金额6.1万亿元，同比增长36.7%。6月单月销售金额1.3万亿元，同比微增0.3%，增速有所放缓。

商票纳入央行监控

• 监管加强：2021年6月30日起，央行将“三道红线”试点房企的商票数据纳入监控，要求每月上报。
• 商票作用：商票计入应付账款和应付票据，不计入有息负债，成为房企降杠杆的重要工具。
• 商票规模：2020年TOP50房企应付票据规模达4013.5亿元，同比增长33.8%。

REITs基础资产扩容

• 政策支持：发改委发文《关于进一步做好基础设施领域REITs试点工作的通知》，扩大试点范围，包括保障性租赁住房、能源基础设施及其他基础设施领域。
• 意义：显示监管层对公募REITs长期发展的支持态度，有助于推动行业多元化融资。

关键信息

投资建议

1. 均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团。
2. 商住型房企：新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团。
3. 文旅企业：华侨城、复星旅文、宋城演艺。
4. 物管企业：碧桂园服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业、华润万象生活。
5. 医美服务企业：奥园美谷、苏宁环球。

风险提示

• 项目交付风险
• 销售回款风险
• 行业政策调控风险

行业动态

政策动态

• REITs扩容：发改委扩大REITs试点范围，涵盖保障性租赁住房等。
• 预售资金监管：无锡发布新规，商品房预售资金监管额度动态调整。
• 信贷监管：住建部停止受理房地产开发企业三级、四级资质申请。
• 无障碍城市建设：深圳通过条例，要求新建项目配置无障碍住房。
• 购房证明管理：南京加强购房证明开具流程监管，防止虚假信息。

公司动态

• 中国恒大：6月合约销售金额716.3亿元，累计销售金额3567.9亿元。
• 中国奥园：前6个月物业合同销售约675.8亿元，同比增长33%，但惠誉将其评级展望调整为“负面”。
• 华侨城：中标深圳龙岗区布吉新城片区更新单元前期服务商。
• 佳兆业：6月合约销售约98.75亿元，上半年总销售约638.54亿元。
• 阳光城：为三家子公司提供担保，总额29.61亿元。

数据与图表说明

• 行业估值：板块估值处于低位，建议适当增配。
• 股票表现：申万地产板块上半年下跌8.79%，上周下跌1.87%，相对排名22/28。
• 个股表现：华联控股、苏宁环球、ST新光等涨幅居前；长春经开、浙江广厦、泛海控股等跌幅显著。
• 物业板块：雅生活服务、新城悦服务等上涨，金融街物业、永升生活服务等下跌。

投资评级说明

• 买入：个股相对沪深300指数涨幅20%以上。
• 持有：个股相对沪深300指数涨幅介于10%-20%。
• 中性：个股相对沪深300指数涨幅介于-10%-10%。
• 回避：个股相对沪深300指数跌幅介于-20%-10%。
• 卖出：个股相对沪深300指数跌幅20%以下。

重要声明

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