20210704-开源证券-房地产行业周报_多地继续推进物管条例制定_完善养老服务体系_11页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

本报告主要分析了2021年7月房地产及物业管理行业的市场表现、政策动态、增值服务发展及投资建议，强调行业在政策支持和市场拓展下的增长潜力。

主要观点

• 行业评级：整体维持“看好”评级，认为具备长期增长空间。
• 板块表现：2021年第27周物业板块总市值单周下跌0.85%，优于港股大盘；年初至今板块表现一般，主要受3月业绩后涨幅及限售股解禁影响。
• 个股表现：金科服务、中海物业、恒大物业港股通持股比例提升显著；建发物业、雅生活服务等表现较好。
• 政策动态：多地持续推进物业管理条例制定，完善养老服务体系；《“十四五”民政事业发展规划》发布，强调提升基本民生保障、加强基层治理、构建养老服务体系。
• 增值服务：社区消费类业务增长最快，增速达80%；空间资源运营和地产后周期业务增速分别为62%和16%。消费类业务增长潜力大，但需较强客户黏性；空间资源运营中长期存在瓶颈；地产后周期业务依赖新房交付。
• 投资建议：重点推荐行业龙头碧桂园服务，成长性标的世茂服务、金科服务、新城悦服务、永升生活服务；受益标的包括宝龙商业、华润万象生活。

关键信息

市场表现

• 物业板块：2021年第27周总市值下跌0.85%，优于恒生指数、恒生地产类及沪深300指数。
• 个股表现：建发物业、雅生活服务、荣万家、新城悦服务、蓝光嘉宝服务涨幅居前；银城生活服务、卓越商企服务、永升生活服务、金融街物业、保利物业跌幅居前。
• 港股通数据：金科服务、中海物业、恒大物业港股通持股比例提升明显。

政策动态

• 国家层面：《“十四五”民政事业发展规划》正式印发，强调构建养老服务体系。
• 地方政策：上海、郑州、呼和浩特等地发布物业管理条例，规范物业费预收、服务标准及收费管理。
• 城市更新：北京市发布城市更新指导意见，推动老旧小区改造。

增值服务发展

• 分类：社区消费类、空间资源运营类、地产后周期类。
• 增长情况：2020年社区消费类业务增长最快，增速达80%；空间资源运营类增速62%；地产后周期类增速16%。
• 业务占比：6家公司中，社区消费类业务占总收入7.1%，空间资源运营类占2.6%，地产后周期类占5.0%。
• 挑战与前景：消费类业务面临外部竞争压力，需提升客户黏性；空间资源运营类存在瓶颈；地产后周期类依赖新房交付。

投资建议

• 重点推荐：碧桂园服务（行业龙头）；世茂服务、金科服务、新城悦服务、永升生活服务（成长性标的）。
• 受益标的：宝龙商业、华润万象生活。
• PE估值：主流物管公司对应2022年PE均值为20倍。

风险提示

1. 宏观环境风险：宏观经济不景气、居民可支配收入低迷可能影响行业收缴率。
2. 行业盈利恶化风险：人工成本上升、物管费提价困难导致行业毛利空间压缩。
3. 行业成长性下滑风险：市场竣工率低，合同储备项目转化周期拉长。
4. 企业运营风险：高管及核心人员变动、收并购存在误判风险。

图表与数据

• 图1：物业板块指数涨跌幅（-2.92%）。
• 图2：建发物业涨幅迅猛。
• 图3：保利物业港股通持股占比最高。
• 图4：6家公司社区增值服务占收入比例持续提升。
• 图5：6家公司社区增值服务中消费类业务占比提升最明显。
• 表1：周内板块表现优于大盘。
• 表2：年初至今南下资金活跃公司。
• 表3：多地发布政策促进物管市场平稳运行。
• 表4：重点公司周内公告一览。
• 表5：主流物管公司对应2022年PE均值20倍。

估值与评级

• 评级体系：使用相对评级体系，区分证券评级与行业评级。
• 证券评级：买入、增持、中性、减持。
• 行业评级：看好、中性、看淡。

估值方法的局限性

• 分析假设：基于不同假设可能导致分析结果差异。
• 估值模型：所用估值方法及模型存在局限性，不保证证券在该价格交易。

法律声明

• 报告用途：仅供开源证券客户使用，未经授权不得复制或分发。
• 免责声明：报告基于公开信息，不保证其准确性或完整性，不构成投资建议，不承担任何责任。

分析师承诺

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