20190801-天风证券-物业行业深度研究：雅生活服务：双品牌护航成长，多元化助力升级_24页_2mb

雅生活服务总结

核心内容

雅生活服务是一家以中高端物业为主的综合物业服务供应商，成立于1997年，2018年在香港上市。公司依托“双品牌驱动”战略，分别发展雅居乐物业与绿地物业，背靠雅居乐集团和绿地控股两大战略股东，实现业务多元化与全国性拓展。通过收购青岛华仁物业90%股份和哈尔滨景仁物业60%股份，公司在管面积和合约面积分别达到1.536亿平方米和2.462亿平方米，进一步扩大了其市场影响力。

主要观点

• 双品牌驱动：雅居乐物业和绿地物业分别隶属于雅居乐集团和绿地控股，为公司带来品牌优势与资源支持。
• 三大业务线：包括物业管理服务、外延增值服务、社区增值服务，形成完整的服务体系。
• 一站式平台：雅生活通过“雅管家”、“雅商家”、“雅助手”等移动应用，实现服务与管理的数字化、智能化。
• 增值服务增长：外延增值服务和社区增值服务是公司收入增长的主要动力，毛利率显著提升。
• 财务表现亮眼：2016-2018年，公司营业收入和净利润增长迅速，2018年净利润达8.11亿元，净利率达23.70%。
• “四化”战略：通过管理数字化、服务专业化、流程标准化和操作机械化，降低运营成本，提升服务质量。
• 风险提示：包括地产销售面积下滑、核心人员流失和增值服务发展不及预期。

关键信息

业务结构

财务数据

毛利率分析

地域分布

• 粤港澳地区：35.7%
• 长三角地区：31.5%
• 成渝地区：3.6%

项目来源多元化

• 2014年：全部项目来自雅居乐集团
• 2015年以后：逐步引入第三方物业开发商项目
• 2017年：绿地物业成为重要项目来源之一
• 2018年：通过收购扩大项目来源

成长引擎

• 外延增值服务：2018年收入14.63亿元，同比增长222.70%
• 社区增值服务：2018年收入2.89亿元，同比增长183.70%

技术与平台

• 一站式服务平台：包括“雅管家”、“雅商家”、“雅助手”等，提升服务效率和管理质量
• “万物智联”：通过智能硬件与大数据平台联动，实现智慧社区服务
• “雅管家联盟”：联合100多个战略伙伴，构建智慧社区服务生态圈，服务面积超9.3亿平方米

未来展望

雅生活服务将继续深化“双品牌驱动”战略，推动物业管理服务的多元化发展，强化增值服务的市场地位，通过“四化”措施实现运营效率和成本控制的双重提升。同时，借助“雅管家联盟”和“互联网+物业”的转型，提升品牌影响力和市场竞争力，成为国内领先的综合物业服务供应商。