20180921-东方财富证券-雅生活服务-03319.HK-深度研究_双品牌强强联合_业绩成长确定性强_32页_2mb

雅生活服务（03319.HK）深度研究报告总结

核心内容

雅生活服务是一家以中高端物业为主的物业管理供应商，提供包括物业服务、网络科技、广告、验房、营销、旅游等综合服务。截至2018年6月30日，集团管理范围覆盖27个省市及自治区，合约建筑面积超过1.85亿平方米，在管面积超过1.09亿平方米，服务业主逾100万户。

公司依托雅居乐集团和绿地集团的资源支持，实现业务的快速扩张和增长。通过内生增长、市场拓展及收购，公司不断提升市场份额，发挥规模经济效应，具备较强的市场竞争力。

雅生活服务拥有充足的现金储备，截至2018年6月30日，集团账面现金及等价物达到41.73亿人民币，为后续并购和业务扩张提供了资金保障。

主要观点

• 行业整合趋势明显：物业服务行业正经历整合，龙头企业通过多种方式提升市场份额，强者恒强。
• 双品牌强强联合：雅生活服务与雅居乐、绿地集团形成战略合作，依托两大集团的资源，增强市场竞争力。
• 增长潜力大：在管面积和非业主增值服务增长有保障，未来业绩成长可见度高。
• 财务稳健：公司财务健康，具备充足资金实力进行外延并购。
• 估值合理：盈利预测显示公司未来三年归母净利润分别为6.70亿元、9.46亿元和12.02亿元，EPS分别为0.50元、0.71元和0.90元，目标价16.6港元，对应FY18的28.2倍PE，FY19的20倍PE。

关键信息

公司发展历程

• 1997年成立于广东省中山市，初期为雅居乐集团提供物业管理服务。
• 2006年拓展至西安、成都、南京，启动全国布局。
• 2017年6月，与绿地控股签订投资合作框架协议，收购绿地物业，绿地控股战略增资入股。
• 2018年2月，登陆港股，上市募集资金39.19亿港元。

资金用途

• 65%用于战略投资、收购及发展联盟，包括收购物业管理公司、相关业务公司及投资物业管理产业基金。
• 10%用于开发一站式服务平台，包括硬件购买、品牌营销、软件优化和APP推广。
• 15%用于集团四化建设（管理数字化、服务专业化、流程标准化、操作机械化）。
• 10%用于营运资金及一般公司用途。

收购情况

• 2018年4月收购南京紫竹物业51%股权，强化在长三角的影响力。
• 2018年7月收购兰州城关物业51%股权，提升在西北地区的影响力。
• 收购后，预计未来三年来自绿地物业的物业管理收入分别为4.7亿元、12.3亿元和19.4亿元。

股权架构

• 雅居乐集团持股54%，绿地控股持股15%，管理层持股6%。
• 股权结构稳定，非公众股东持有非上市股份，不可交易。

高管团队

• 高管团队经验丰富，多为职业经理人，其中一半来自雅居乐集团，绿地提名1名执行董事及1名非执行董事。
• CEO刘德明在明德集团担任董事长并持有股权，公司董事认为其与明德集团业务不重叠，不存在重大竞争。

行业前景

• 物业管理行业市场规模持续扩大，预计未来五年基础物业管理面积约1.2万亿。
• 住宅物业贡献七成以上面积，城镇化推进和人均可支配收入提升是行业增长的主要驱动因素。
• 物业管理行业呈现市场化趋势，行业集中度日益提升，强者愈强。

业务构成

• 业务主要包括物业管理服务和增值服务。
• 物业管理服务主要由雅居乐和绿地两个品牌开展。
• 增值服务由五个子公司运营，其中非业主增值服务多为关联交易，预计未来将持续增长。

增值服务

• 非业主增值服务主要来自协销服务和物业代理服务。
• 2017年协销服务贡献71.3%，物业代理服务贡献22.1%。
• 公司与雅居乐签订物业代理协议，预计未来三年协销费分别为6.33亿元、8.35亿元和10.10亿元。

业主增值服务

• 业主增值服务目前收入贡献较小，对应每平方米每年收入在1.84元左右，未来成长空间较大。

技术赋能

• 集团推出雅管家联盟，利用移动互联网、物联网、大数据、人工智能等技术，推动智慧社区发展。

风险提示

• 非业主增值服务收入增速不及预期。
• 竞争激烈，拓展市场速度低于预期，拓展项目净利润过低。
• 雅居乐、绿地交付项目迟于预期。
• 社保对用工成本的影响超预期。
• 政策风险。

未来催化剂

• 基础物业管理服务持续增长。
• 增值服务业务拓展。
• 技术创新推动智慧社区发展。

估值与投资建议

• 盈利预测显示公司未来三年归母净利润分别为6.70亿元、9.46亿元和12.02亿元。
• EPS分别为0.50元、0.71元和0.90元。
• 考虑公司目前估值水平，上调至“买入”评级，目标价16.6港元，对应FY18的28.2倍PE，FY19的20倍PE。

总结

雅生活服务依托雅居乐和绿地两大集团的支持，具备较强的市场竞争力和增长潜力。公司财务稳健，资金充足，具备外延扩张能力。未来，随着物业管理行业的集中度提升和增值服务的拓展，公司有望实现持续增长。