20141230-申万宏源研究_香港_-月度销售数据点评_12月新屋销售创新高_按揭贷款维持宽松_14页_946kb

中国房地产行业分析报告总结

核心内容概述

本报告分析了2014年12月中国房地产市场的发展情况，指出市场在销售和去库存方面出现了积极的迹象，同时按揭贷款政策持续宽松，对市场信心有所提振。尽管部分房企面临负面新闻和市场情绪波动，但整体行业仍显示出复苏趋势。

主要观点

1. 销售数据持续回暖

• 2014年12月，20个主要城市的新房销售量创下四年来的单月新高。
• 与11月相比，环比增长10%，是自今年7月以来连续第六个月增长。
• 同比增长23%，为年内第二次出现同比增长，且增幅扩大。
• 全年累计同比跌幅收窄至9%，相较上半年的19%跌幅有所改善。

2. 去库存周期缩短

• 截至12月底，10个主要城市基于三个月和六个月平均销量计算的去库存周期分别降至9.4个月和11.4个月，较三季度末的14.7个月和15.2个月明显下降。
• 杭州的去库存周期从23/27个月降至11/13个月，降幅显著。
• 一线城市如上海、北京、深圳和广州的去库存周期也出现下降趋势。

3. 房价趋于稳定

• 官方12月房价数据尚未公布，但根据销售数据的复苏趋势，预计房价环比跌幅将进一步收窄。
• 70个大中城市新房均价在下半年已连续三个月环比跌幅收窄。
• 二手房市场表现更为强劲，尤其是一线城市，10月和11月二手房均价分别环比增长0.07%和0.28%。

4. 按揭贷款政策宽松

• 12月按揭贷款利率已从三季度的7%下降至接近6%。
• 银行对按揭贷款的支持态度持续，尤其是一线城市，首套房贷折扣加大，部分银行甚至提供9折甚至85折优惠。
• 2015年按揭贷款额度充足，市场对贷款支持的担忧有所缓解。

5. 市场情绪与板块表现

• 自11月底央行降息以来，恒生国企指数上涨约16%，但大中型中资港股地产股平均仅上涨9%。
• 投资者对房地产板块的反弹表现略显保守，主要担忧包括银行是否持续支持按揭贷款、股市资金分流以及个别房企的负面新闻。

关键信息

政策与市场动态

• 2014年政策背景：包括去除限购政策、放宽首套房贷条件、降息等。
• 政策效果：政策的逐步放松对房地产市场起到积极的刺激作用，推动销售和去库存周期的改善。

房企表现

• 推荐股票：
  • 买入：融创（1918HK）、远洋（3377HK）
  • 增持：中海外（688HK）、龙湖（960HK）、雅居乐（3383HK）
• 中性/未评级：万科（2202HK）、恒大（3333HK）、保利（119HK）、碧桂园（2007HK）、华润（1109HK）

估值与目标价

• 房地产板块当前估值相当于45%的净资产折价，2015年市净率（PB）为0.73倍，市盈率（PE）为5.1倍。
• 从历史数据看，板块在政策宽松周期中具有明显受益潜力，有望在行业轮动中获得关注。

行业评级与展望

行业评级

• 本报告重申房地产行业为“Overweight”（超配）。

展望

• 随着政策支持的持续和市场信心的恢复，房地产行业有望进一步改善。
• 建议投资者关注具备较强执行力、专注于一二线城市的房企，以及库存压力缓解、土地储备布局优化的公司。
• 部分表现较差的房企，如雅居乐，可能因风险释放而获得关注。

数据图表与支持

• 图1-2：展示了20个主要城市新房销售量的周度和月度数据变化。
• 图3-6：分析了10个主要城市和一线城市的去库存周期。
• 图7-8：提供了70个城市新房和二手房价格指数的月度和年度变化。
• 图11：展示了房地产板块相对表现的历史数据。
• 图12：列出了房地产公司的重要财务指标，包括市盈率、市净率、净资产折价等。

附录信息

• 图1：展示了中国利率的变化趋势。
• 图2：列出了房地产政策和房价变化的时间线。
• 图3：提供了房地产公司历史和预计的净负债率。
• 图4：展示了房地产公司2014年土地购置情况。
• 图5：展示了土地银行按城市分布情况。

总结

本报告指出，2014年12月中国房地产市场在销售和去库存方面出现明显改善，按揭贷款政策持续宽松，市场信心逐步恢复。尽管短期内存在投资者情绪波动，但长期来看，房地产行业仍具有复苏潜力，建议投资者关注具备执行力和库存优化能力的房企。