20191206-克而瑞证券-房地产11月70城跟踪监测：预计全国销售略降；土地供大于求，成交略升_27页_2mb

报告摘要

房地产市场11月分析总结

核心内容概述

2019年11月，全国房地产市场整体呈现供应增加、成交略降的趋势。根据克而瑞证券研究院的分析，全国住宅成交面积略有下降，库存去化周期略有改善。不同能级城市的表现存在显著差异，一线城市供应下降、成交回升，二线城市供应与成交增速均有所回落，强三四线城市供应与成交增速略降，弱三四线城市则出现供过于求的情况。土地市场方面，整体供大于求，一线和二线城市土地市场压力显著，弱三四线城市土地市场压力最大。

主要观点

1. 全国住宅市场表现

成交面积：预计11月全国商品住宅成交面积略有下降，累计同比增速约为1.2%。
成交金额：预计11月全国商品住宅成交金额增速略有下降，累计同比增速约为10.1%。
库存去化周期：从狭义和中维两个维度，库存去化周期略有下降，但仍处于历史中等水平。

2. 不同能级城市市场表现

一线城市

供应：供应累计同比增速继续下降至-7.3%，成交增速略有回升，为正。
供求比：累计供求比为0.99，供求基本平衡。
成交均价：环比增长1.0%，同比上涨8.5%。
去化周期：存量去化周期平均为16个月，环比略有回升。

二线城市

供应：供应累计同比增速继续下滑至-4.2%，成交增速回落，仍为正。
供求比：累计供求比为0.95，供不应求状况继续好转。
成交均价：环比增长0.3%，同比上涨5.5%。
去化周期：存量去化周期平均为13个月，环比略有回升。

强三四线城市

供应：供应累计同比增速下降至-9.1%，成交增速略有下降，仍为负。
供求比：累计供求比为1.06，供略大于求。
成交均价：环比增长，同比上涨13.7%。
去化周期：存量去化周期平均为12个月，环比略有回升。

弱三四线城市

供应：供应累计同比增速下降至-9.1%，成交增速略有下降，仍为正。
供求比：累计供求比为1.21，供过于求。
成交均价：环比小幅回落，同比上涨4.1%。
去化周期：存量去化周期平均为12个月，环比有所回升。

关键信息

1. 供应与成交数据

样本城市：11月商品住宅供应面积环比增长31.7%，同比增速回升至-19.2%，累计同比增速为-6.5%。
非样本城市：11月商品住宅成交面积同比增速为6.0%，累计同比增速为0.8%。
成交面积：11月样本城市成交面积环比下降1.2%，同比增速为-7.8%，累计同比增速为2.1%。
成交金额：11月样本城市成交金额环比增长4.9%，同比增速为3.1%，累计同比增速为15.3%。

2. 土地市场表现

土地供应与成交：11月住宅类土地供应同比增速为2.6%，累计同比增速为3.0%；成交同比增速为10.7%，累计同比增速为-2.5%。
土地供求比：
- 一线城市：1.29（供过于求）。
- 二线城市：1.21（供大于求）。
- 强三四线城市：1.33（供大于求）。
- 弱三四线城市：1.47（供大于求）。
土地溢价率：
- 一线城市：11月回升至5.7%，1-11月平均为7.8%。
- 二线城市：11月回落至16.6%，1-11月平均为21.3%。
- 强三四线城市：11月回落至10.0%，1-11月平均为12.5%。
- 弱三四线城市：11月回落至6.0%，1-11月平均为10.3%。
成交楼板价：
- 一线城市：累计同比降至17.5%。
- 二线城市：累计同比降至16.5%。
- 强三四线城市：累计同比略升至11.8%。
- 弱三四线城市：累计同比略升至5.7%。

3. 城市去化率

一线城市：10月去化率有所回升，如北京、上海、深圳等城市去化率均有所改善。
二线城市：去化情况分化，如南京、杭州、苏州等城市去化率较好，而成都、合肥、沈阳等城市去化率下降。
三四线城市：去化情况分化，部分城市如常州、无锡、南通去化率上升，部分如泉州、岳阳、太仓去化率下降。

4. 成交均价变动

一线城市：11月成交均价环比上涨1.0%，同比上涨8.5%。
二线城市：11月成交均价环比上涨0.3%，同比上涨5.5%。
强三四线城市：11月成交均价环比上涨，同比上涨13.7%。
弱三四线城市：11月成交均价环比小幅回落，同比上涨4.1%。
47个城市中：20个城市备案成交均价环比上涨，8个城市成交均价较2018年均价下降。

风险提示

政策风险：政策全面放松的可能性不大，但部分高库存城市可能有边际放松。
融资风险：融资环境可能对房企造成一定压力。
信用风险：部分房企信用风险可能上升。
销售业绩未完成风险：部分城市销售业绩可能未达预期。
数据风险：个别城市数据未更新至2019年11月30日，需后续修正。

总结

11月房地产市场整体表现较为平稳，全国住宅成交略降，库存去化周期略有改善。一线城市供应下降、成交回升，市场基本平衡；二线城市供应与成交增速均有所回落，但供不应求状况改善；强三四线城市供略大于求，弱三四线城市供过于求。土地市场整体供大于求，一线城市和二线城市压力较大，弱三四线城市存在较大风险。整体市场仍需关注政策变化及融资环境对市场的影响。

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