房地产行业11月70城跟踪监测：预计全国销售略降；土地供大于求，成交略升-20191206-克而瑞证券-27页_1mb

房地产市场分析报告（2019年11月）

核心内容概述

2019年11月，全国房地产市场整体呈现成交略降、库存去化周期略有下降的趋势。分析师孙杨指出，房地产行业维持推荐（维持）评级。市场表现方面，一线城市供应和成交基本平衡，二线城市供不应求状况有所改善，强三四线城市供略大于求，弱三四线城市供过于求。土地市场整体供大于求，其中一线城市土地市场压力显著，二线城市土地市场有所降温，强三四线城市土地市场压力有所缓解，弱三四线城市土地市场仍面临较大压力。

主要观点

• 全国住宅成交：预计11月全国住宅成交面积略降，成交金额增速略有下降。
• 库存去化周期：从狭义和中维两个维度，库存去化周期略有下降，但整体仍处于历史中等水平。
• 价格变化：一线、二线、强三四线城市成交均价回升，弱三四线城市小幅回落。
• 市场分化：不同能级城市市场表现分化明显，一线、二线城市供应和成交增速分化，三、四线城市供应普遍下滑。
• 土地市场：全国住宅类土地市场整体供大于求，一线城市土地市场压力显著，二线城市土地市场略有降温，强三四线城市拿地积极性回升，弱三四线城市土地市场仍面临较大压力。

关键信息

一、全国住宅成交情况

• 供应面积：11月样本城市商品住宅供应面积环比增长31.7%，同比增速回升至-19.2%，累计同比-6.5%。
• 成交面积：11月样本城市商品住宅成交面积环比下降1.2%，同比增速-7.8%，累计同比2.1%。
• 成交金额：11月样本城市商品住宅成交金额环比增速回升至4.9%，同比增速下降至3.1%，累计同比15.3%。
• 全国预测：预计11月全国商品住宅成交面积累计同比在1.2%左右，成交金额累计同比在10.1%左右。

二、城市表现

1. 一线城市

• 供应：累计同比-7.3%，成交累计同比21.3%，累计供求比0.99，供求基本平衡。
• 成交均价：环比增长1.0%，同比上涨8.5%。
• 去化周期：平均16个月，环比平均数0.6%。
• 城市表现：北京供应增长2%，上海供应下降1%，广州供应下降23%，深圳供应增长3%。

2. 二线城市

• 供应：累计同比-4.2%，成交累计同比2.5%，累计供求比0.95，供不应求有所好转。
• 成交均价：环比增长0.3%，同比上涨5.5%。
• 去化周期：平均13个月，环比平均数8.5%。
• 城市表现：南京、杭州、苏州等城市供应和成交增速分化，部分城市如厦门供应增长116%，而成都、合肥、沈阳等城市供应和成交均下降。

3. 强三四线城市

• 供应：累计同比-9.1%，成交累计同比-2.4%，累计供求比1.06，供略大于求。
• 成交均价：环比增长2.3%，同比上涨13.7%。
• 去化周期：平均12个月，环比平均数8.0%。
• 城市表现：部分城市如东莞、惠州、泉州等供应和成交增速略降，但仍为负。

4. 弱三四线城市

• 供应：累计同比-9.1%，成交累计同比2.7%，累计供求比1.21，供过于求。
• 成交均价：环比下降1.4%，同比上涨4.1%。
• 去化周期：平均12个月，环比平均数8.0%。
• 城市表现：部分城市如岳阳、张家港等成交面积环比跌幅较大，市场调整压力较大。

三、土地市场情况

• 全国土地供应：11月住宅类土地供应同比2.6%，累计同比3.0%。
• 全国土地成交：11月住宅类土地成交同比10.7%，累计同比-2.5%。
• 一线城市：
  • 供应累计同比33.6%，成交累计同比48.4%，供求比1.29。
  • 土地溢价率回升至5.7%，成交楼板价累计同比降至17.5%。
• 二线城市：
  • 供应累计同比10.0%，成交累计同比11.6%，供求比1.21。
  • 土地溢价率回落至16.6%，成交楼板价累计同比降至16.5%。
• 强三四线城市：
  • 供应累计同比-1.7%，成交累计同比-1.4%，供求比1.33。
  • 土地溢价率回落至10.0%，成交楼板价累计同比略升至11.8%。
• 弱三四线城市：
  • 供应累计同比1.5%，成交累计同比-6.3%，供求比1.47。
  • 土地溢价率回落至6.0%，成交楼板价累计同比略升至5.7%。

风险提示

• 政策风险：整体政策维持现状，可能有部分高库存城市边际放松。
• 融资风险：房企融资环境可能对市场产生影响。
• 信用风险：房企信用风险需关注。
• 销售业绩未完成风险：部分城市销售业绩未达预期。
• 数据风险：个别城市数据未更新，需注意数据准确性。

图表说明

• 图1：11月份样本城市商品住宅供应面积环比增加，同比增速回升。
• 图2：11月样本城市商品住宅成交面积环比下降，同比增速下降。
• 图3：10月非样本城市商品住宅成交面积同比上升。
• 图4：预计全国11月商品住宅成交面积累计同比在1.2%左右。
• 图5：11月样本城市商品住宅成交金额同比下降。
• 图6：非样本城市商品住宅成交金额同比上升。
• 图7：预计全国11月商品住宅成交金额累计同比增速在10.1%左右。
• 图8：从狭义和中维两个维度，库存去化周期略降。
• 图9：11月样本城市住宅成交均价一线、二线、强三四线回升，弱三四线小幅回落。
• 图10：一线城市商品住宅供应增速继续下滑，成交增速略有回升。
• 图11：一线城市商品住宅供求基本平衡。
• 图12：二线城市商品住宅供应增速继续下滑，成交增速回落。
• 图13：二线城市商品住宅供不应求状况继续好转。
• 图14：强三四线城市商品住宅供应、成交增速均略下降，均仍为负。
• 图15：强三四线城市商品住宅累计供求较平稳。
• 图16：弱三四线城市商品住宅供应增速下降，为负，成交增速略有下降，为正。
• 图17：弱三四线城市商品住宅供过于求。
• 图18：样本358城11月住宅类土地供应同比略降。
• 图19：样本358城11月住宅类土地成交同比略升。
• 图20：一线土地供求增速均下降，仍在高位。
• 图21：一线土地供求比略有上升至1.74。
• 图22：一线土地溢价率回升至5.7%，成交楼板价累计同比降至17.5%。
• 图23：二线土地供求增速为正，略有上升。
• 图24：二线土地供求比较上月上升，供过于求。
• 图25：二线土地溢价率回落至16.6%，成交楼板价累计同比下降至16.5%。
• 图26：强三四线土地供求累计同比为负，均略有回升。
• 图27：强三四线土地供求比较上月回升至1.71。
• 图28：强三四线土地溢价率回落至10.0%，楼板价累计同比回升至11.8%。
• 图29：弱三四线土地供应增速回落，为正，成交增速继续回升，仍为负。
• 图30：弱三四线土地供求比继续上升。
• 图31：弱三四线土地溢价率回落至6.0%，累计楼板价略高于上年。

表格说明

• 表1：研究城市范围，覆盖70个样本城市。
• 表2：11月一线/二线/三四线样本供应面积累计同比中位数分别为0.5%/-4.2%/-11.3%。
• 表3：10月新开盘去化率，一线城市有所回升，二线城市、三线城市分化。
• 表4：11月一线/二线/三四线累计成交同比中位数分别为21.4%/8.4%/0.8%。
• 表5：11月存量去化周期一线16个月，二线13个月，三四线12个月。
• 表6：11月商品住宅成交均价环比中位数一线1.0%，二线0.3%，三四线-2.0%。
• 表7：47城中8个城市商品住宅11月成交均价较2018年均价下降。
• 表8：2019年1-11月样本358城各能级城市住宅类土地整体供过于求。

总结

本报告分析了2019年11月全国房地产市场的整体表现及各城市分化情况。从数据来看，全国住宅成交面积略有下降，库存去化周期略有下降，但整体仍处于合理范围。一线、二线城市成交均价回升，弱三四线城市小幅回落。土地市场整体供大于求，一线城市压力较大，二线城市略有降温，强三四线城市拿地积极性回升，弱三四线城市仍面临较大压力。市场走势分化明显，政策风险和融资风险需重点关注。