深圳工改工的趋势与机遇_18页_1mb

都市复兴·合一使命总结

核心内容

本文档围绕“深圳工改工”城市更新趋势与机遇展开，重点分析了政策导向、市场供需、项目类型及金融工具创新等方面，旨在为投资者和运营者提供清晰的行业洞察与战略方向。

主要观点

政策定大势

1. 《综改方案》首批授权清单

   • 2020年8月，自然资源部支持将农用地转为建设用地审批权委托深圳市批准。
   • 2020年10月，中共中央、国务院发布《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》及首批授权事项清单，支持二三产业混合用地、土地二级市场改革等。

2. 工业保护“三重锁”

   • 工业用地红线划定270平方公里，确保工业用地不低于全市土地面积的30%。
   • 双一百产业空间划定，明确保留提升区与整备改造区。
   • 《更新条例（草案）》三审，强化全流程监管，规范市场行为。

3. 资本市场改革

   • “三道红线”政策实施，对房企融资进行严格管控，推动房地产基金向底层资产运营转型。
   • 知识产权证券化在深圳市迅速发展，为科技成果转化提供新路径。
   • 注册制落地，新三板改革启幕，为中小企业提供更灵活的融资渠道。

4. 六严与四鼓励政策

   • 政策对房地产市场进行严格监管，抑制过度投机。
   • 鼓励发展产业集聚区、产业IP、区位交通优越、研试复合功能等项目。

关键信息

数据概览

• 截至2020年第3季度
  • 深圳市拆除重建类城市更新工改工项目共214个，拆除规模达1,054公顷。
  • 计划公告项目数量214个，拆除规模10.49公顷。
  • 规划公告项目数量109个，拆除规模363公顷，计容建面1,489万m²。
  • 实施主体公示项目数量95个，拆除规模316公顷。

计划、规划、实施规模变化

• 2020年3季度
  • 计划公告拆除规模同比减少76%，环比减少66%。
  • 规划公告拆除规模同比增加106%，环比增加36%。
  • 实施主体公示拆除规模同比减少46%，环比减少37%。

项目类型分析

• 工改M0项目

  • 主导工改工项目，占比超80%。
  • 预计2021-2023年办公供应量达2,947万m²，去化周期长达20年。

• 工改M1项目

  • 市场稀缺，供需平衡。
  • 截至2020年3季度，M1项目计划公告占比25%，规划公告占比7%，实施主体公示占比6%。
  • 2021-2023年M1厂房供应预计273万m²，空置率约12%。

项目优势对比

布局趋势性机会

1. 转变经营思路，重视园区运营

   • 政府鼓励自持，企业应建立以长期持有、运营赋能为核心的商业模式。

2. 借势金融工具创新

   • 公募REITs、知识产权证券化、注册制等金融工具为工改工项目拓宽资金渠道。

3. 精准产品定位

   • 针对M0项目去化压力，优先布局产业集聚区、产业IP、区位交通优越、研试复合功能等项目。
   • 对高成本M0项目需谨慎考虑。

4. 关注腰部企业发展需求

   • 头部企业如乐信、今日头条、小米等落户深圳，带动腰部企业需求增长。

5. 探索二三产混合用地新机会

   • 《综改方案》授权深圳批准非永久基本农田以外的农用地转为建设用地，推动二三产混合用地发展。

总结

深圳工改工在政策支持与市场需求推动下，正逐步向自持运营、资产投后管理转型。未来应关注M0与M1项目类型差异，把握产业集聚、产业IP、区位优势及研试复合功能等核心机会，同时利用金融工具创新，提升项目资金运作能力。政策的不断深化与市场环境的变化，为城市更新与产业运营提供了新的方向和机遇。