2025-01-07-仲量联行-2024固本开新聚势谋远新格局下的深圳办公楼市场发展趋势报告_34页_9mb

报告摘要

深圳办公楼市场发展趋势总结

核心内容

深圳作为中国改革开放的前沿城市，其办公楼市场在经济特区建立以来经历了快速扩张。截至2024年9月，深圳甲级办公楼存量达1,374万平方米，仅次于上海，位列全国第二。市场在2020年至2024年第三季度新增供应约544万平方米，其中前海、后海、宝安中心区等新兴子市场成为主要供应来源。

随着深圳经济结构的升级，前海中心区逐步发展为深圳的第二城市中心，推动了现代服务业与总部经济的集聚。同时，深圳大力发展总部经济，建设了六大总部基地，2019-2024年新增793万平方米，其中285万平方米集中在六大总部基地，占36%。预计2024年第四季度至2028年，新增供应约453万平方米，其中前海与后海合计占四成以上。

此外，深圳持续推进城市更新与土地整备，成为商业用地供应的重要来源。2020年以来，福田和罗湖涉及城市更新的新建甲级办公楼共120万平方米，占总新增供应的66%。其中，散售型办公物业占比达57%，成为市场的重要组成部分。

主要观点

空间格局演变：深圳甲级办公楼市场形成横贯东西的空间格局，前海、后海及科技园等新兴子市场成为新增供应主力。
总部经济驱动供应增长：总部办公物业在市场中占比提升，从2009年的9%升至2024年第三季度的31%，成为推动市场发展的核心动力。
城市更新推动供应多元化：城市更新项目为市场输送大量高品质办公空间，尤其在福田和罗湖等成熟区域表现突出。
供需失衡影响市场表现：近年来，深圳甲级办公楼市场需求增长放缓，空置率持续上升，从2014年末的3.0%攀升至2024年第三季度的26.5%。
租金下行趋势明显：租金自2018年第三季度的历史高点255元/平方米/月下降至2024年第三季度的147元/平方米/月，降幅达42%。
市场竞争加剧：优质存量物业间租金差距缩小，市场竞争加剧，特别是标杆项目租金变化幅度较大，累计跌幅达48%。

关键信息

需求特征：深圳办公楼市场需求相对稳健，近五年的年均净吸纳量居一线城市之首。总部办公物业对净吸纳量贡献显著，同时新兴子市场因租金优势吸引大量成本节约型企业。
供应特征：新增供应集中在前海、后海、宝安中心区等新兴区域，而成熟区域如福田、罗湖供应稀缺。2020年以来新增供应中，新兴子市场占比超过62%。
物业类型分布：
- 租赁型办公物业：占比最高，达38%。
- 总部办公物业：占比31%，主要集中在福田、前海、后海等区域。
- 散售型办公物业：占比29%，以福田和罗湖为主。
- 政府产权物业：占比最低，仅2%，主要用于招商引资和产业孵化。
租金趋势：租金持续下行，优质项目租金差距缩小，市场竞争加剧。
未来展望：
- 金融、科技互联网及专业服务业仍将主导市场需求，新兴行业如人工智能、智能制造和跨境服务也将持续增长。
- 供应方面，未来新增供应预计逐步减少，市场去化压力将有所缓解。
- 总部办公物业需加强资产管理能力，提升招商运营效率，以应对市场挑战。