新城市-深圳城市更新新政策学习及重点问题探讨（最终）-2017323-99页_4mb

深圳市城市更新新政策学习及重点问题探讨总结

核心内容

深圳市自2005年起开始实施城市更新，其发展经历了探索、成熟和跨越三个阶段。2016年强区放权政策出台后，各区积极出台城市更新相关文件，推动城市更新项目规范化、高效化实施。城市更新主要分为综合整治类、功能改变类和拆除重建类三类，分别对应不同的政策要求和实施方式。

主要观点

1. 城市更新政策演变

• 2009年《深圳市城市更新办法》：提出城市更新概念，规范城市更新活动，强调政府引导、市场运作和规划统筹。
• 2016年《深圳市城市更新办法》（第290号令）：删除地价补缴条款，明确地价计收由市政府另行制定，推动强区放权。
• 2017年《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办[2016]38号文）：新增条款，优化计划管理，拓展城市更新范围，明确重点更新单元开发，提升公共配套设施建设，鼓励旧工业区转型升级。

2. 城市更新类型及要求

• 综合整治类更新：不改变建筑主体结构和使用功能，主要包括改善消防、基础设施、沿街立面等，费用由区政府、权利人等共同承担。
• 功能改变类更新：改变建筑物使用功能，但保留原土地使用权，需满足城市规划、建筑设计、建筑节能等规范要求，需向相关部门申请办理手续。
• 拆除重建类更新：需符合城市更新单元规划和年度计划，涉及土地使用权收回、补偿、收购等，需解决经济关系，自行拆除清理地上建筑物。

3. 政策调整重点

• 合法用地比例：拆除重建类项目合法用地比例不低于60%，不足60%但不低于50%的可简易处理。
• 建筑年限：旧住宅区需20年以上，旧工业区、旧商业区需15年以上。
• 优先级区域：城市更新项目优先在《城市更新“十三五”规划》划定的优先拆除重建区实施。
• 工业区块线：工业区块线分为一级和二级，一级线用于保障工业用地，二级线用于过渡性工业用地，严格限制“工改商”和“工改居”。
• 容积率计算：依据《深标》和相关指引，容积率上限根据密度分区和项目类型不同而有所变化。

关键信息

1. 各区动态

• 宝安区：出台“1+12”系列文件，包括《宝安区城市更新暂行办法》和多项配套指引。
• 盐田区：发布《深圳市盐田区城市更新实施办法(试行)》。
• 光明新区：编制《光明新区城市更新“十三五”规划》。
• 龙岗区：编制《龙岗区城市更新“十三五”规划》（初稿未出）。
• 龙华区：发布《深圳市龙华区城市更新实施办法(试行)》（征求意见稿）。
• 坪山区：编制《坪山区城市更新“十三五”规划》（初稿已出）。
• 大鹏新区：编制《大鹏新区城市更新“十三五”规划》（在编）。
• 罗湖区：发布《罗湖区城市更新与产业转型升级“十三五”规划”》。
• 福田区：发布《福田区城市更新实施办法》（福府规[2016]1号）。
• 南山区：发布《深圳市南山区城市更新实施办法（试行）》。

2. 政策配套

• 保障性住房配建：拆除重建类项目配建比例由12%、10%、8%提高至20%、18%、15%，部分建筑面积计入基础面积。
• 创新型产业用房：支持产业转型升级，提升城市更新项目对产业发展的贡献。
• 市政配套设施：强化城市基础设施和公共服务设施建设，提升城市功能。
• 土地出让与地价：土地使用权使用期限、地价计收方式、土地出让流程等均有明确要求。
• 权属处理：对违法用地、违法建筑进行处理，完善权属手续。

3. 重点更新单元

• 试点重点更新单元：全市“十三五”期间试点开展10个重点更新单元，优先在重点发展区域进行高质量城市更新。
• 重点更新单元要求：需位于优先拆除重建区，拆除范围用地面积不低于15万平方米（福田、罗湖等）或30万平方米（宝安、龙岗等），合法用地比例不低于30%。

4. 监管与服务

• 实施主体资格：涉及房地产开发经营的需具备房地产开发资质。
• 信息通报制度：实施主体变更需及时通报相关部门。
• 拆除监管：签订监管协议后方可进行拆除工作。
• 绩效考核：城市更新项目纳入市政府绩效考核，定期报送项目推进情况。

常见问题分析

1. 能不能改？

• 建筑年限：旧住宅区需20年，旧工业区、旧商业区需15年。
• 合法用地比例：不低于60%，不足60%但不低于50%可简易处理。
• 改造意愿：单一宗地需占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上同意，旧住宅区需100%意愿。

2. 能改什么？

• 法定图则或上层次规划：城市更新方向依据法定图则、城市总体规划等。
• “工改保”和“工改M0”：在满足条件的情况下，旧工业区可改造为保障性住房或新型产业用地。
• 工业区块线：一级线用于保障工业用地，二级线用于过渡性工业用地，严格限制非工业用途。

3. 能改多少？

• 容积率计算：依据《深标》和相关指引，容积率上限根据密度分区和项目类型不同而有所变化。
• 建筑面积计算：包括基础建筑面积、转移建筑面积、奖励建筑面积等。

4. 要承担什么责任？

• 贡献率：项目需满足合法用地比例、改造意愿等要求。
• 配套责任：需配建一定比例的保障性住房、创新型产业用房及各类公共配套设施。

5. 其他

• 两线划定：基本生态控制线和工业区块线为城市更新提供边界和方向指引。

总结

深圳市城市更新政策在2016年和2017年进行了重要调整，强调规划引领、公共配套、产业导向和强区放权。政策明确了不同更新类型的实施条件、流程及监管机制，鼓励综合整治与功能改变，同时严格限制非工业用途，保障工业用地比例。各区依据市规划制定五年规划，推动城市更新项目的实施与管理，提高城市功能与人居环境质量。