【仲量联行】2024固本开新聚势谋远新格局下的深圳办公楼市场发展趋势报告_34页_9mb

深圳办公楼市场发展趋势总结

核心内容概述

深圳作为中国改革开放的前沿阵地，自经济特区成立以来，其办公楼市场经历了快速扩张和结构优化。截至2024年9月，深圳甲级办公楼总存量达到1,374万平方米，位居全国第二。近年来，市场呈现出供应集中、需求增长放缓、租金下行及空置率上升等特征。同时，总部经济、城市更新及粤港澳大湾区互联互通等多重因素，推动了深圳办公楼市场格局的多元化发展。

主要观点与关键信息

1. 市场格局演变

• 空间格局：深圳甲级办公楼市场呈现“横贯东西”的格局，前海、后海、宝安中心区等新兴子市场成为新增供应主力，占据了2015年至2024年第三季度新增供应的51%。
• 存量分布：截至2024年第三季度，前海和后海甲级办公楼存量分别约占全市总存量的20%和11%，成为继福田CBD之后最重要的两个子市场。
• 未来预测：预计2024年第四季度至2028年，全市新增供应约453万平方米，前海与后海将占其中四成以上，进一步巩固其市场地位。

2. 新增供应结构

• 供应主力：总部办公物业和城市更新项目是新增供应的主要来源，分别占新增面积的36%和24%。
• 总部经济：深圳已形成六大总部基地，2019年至2024年新增总部办公面积793万平方米，其中285万平方米在上述区域，占比36%。
• 城市更新：福田、罗湖等成熟子市场新增供应主要来自城市更新项目，占两区总新增供应的66%。

3. 办公物业类型与占比

• 四大类型：深圳甲级办公楼可分为租赁型、总部型、散售型及政府产权型。
• 存量占比：
  • 租赁型：38%
  • 总部型：31%
  • 散售型：29%
  • 政府产权型：2%

4. 市场供需与空置率

• 供需失衡：市场整体空置率从2014年末的3.0%攀升至2024年第三季度的26.5%，显示供需不平衡问题加剧。
• 需求特征：总部办公物业对净吸纳量贡献显著，2020年后新增供应中，总部办公物业自用比例下降，导致租金下行压力增大。
• 租金走势：2018年第三季度租金达历史高点255元/平方米/月，至2024年第三季度下降至约150元/平方米/月，跌幅达42%。优质项目间租金差距缩小，市场竞争加剧。

5. 租户行为与需求驱动

• 降本增效：企业普遍倾向于搬迁至租金较低的新兴子市场，以降低租赁成本。
• 搬迁趋势：2023年10月至2024年9月，近七成搬迁交易集中在新兴子市场，租金优势成为主要驱动力。
• 租户结构：金融、科技互联网及专业服务企业为主要租户，其中专业服务业（如律师事务所）在2023年7月至2024年6月间贡献了近一半的租赁需求。

6. 未来展望

• 供需基本面：深圳办公楼市场长期向好，未来将受益于总部经济、新兴行业及粤港澳大湾区发展。
• 新增供应趋势：短期内新增供应仍将维持高位，但自2018年起商业用地供应下降，未来新增供应或逐步减少。
• 市场竞争升级：随着租金差距缩小，加强招商运营能力、提升配套设施和服务成为吸引租户的关键。

总结

深圳办公楼市场正经历从传统租赁型物业向多元化、高品质办公空间的转型。随着总部经济的蓬勃发展、城市更新项目的推进以及粤港澳大湾区的互联互通，深圳办公楼市场呈现新的格局与发展趋势。然而，短期内市场仍面临供需失衡、空置率上升及租金下行等挑战。未来，深圳办公楼市场将更依赖于专业化的资产管理能力、市场化的运营策略及高品质的配套服务，以提升竞争力并实现可持续发展。