20250318-天风证券-房地产_25年1-2月统计局数据点评-销售_融资指标向好_关注货币政策支撑_7页_1mb

房地产行业2025年1-2月数据点评总结

核心内容概述

2025年1-2月房地产行业数据显示，销售和融资指标有所改善，但投资和开工仍面临下行压力。整体市场呈现“止跌回稳”的趋势，但行业仍需政策支持以维持稳定发展。

主要观点

销售：市场热度持续，降幅显著收窄

• 销售面积：同比下降5.1%，降幅较上年全年收窄7.8个百分点。
• 销售额：同比下降2.6%，降幅收窄14.5个百分点。
• 销售均价：环比12月下降7.48%，同比上升2.72%，表明价格止跌迹象显现。
• 销售韧性：高能级、高单价区域销售表现优于整体，住宅销售降幅低于商品房，显示住宅需求相对稳定。
• 原因分析：
  1. 2024年量价调整已释放大部分市场悲观预期；
  2. 2024年一季度基数较低；
  3. 四季度政策效应推动观望需求入市。
• 全年预测：延续“乐观情形销售面积同比-5%、中性情形同比-10%”的判断。
• 风险提示：3月小阳春后动能可能减弱，二手价格下行可能拖累新房销售。

投资：改善弱于销售，开工下行压力仍较大

• 开发投资：同比下降9.8%，降幅较上年全年收窄0.8个百分点。
• 住宅投资：同比下降9.2%，降幅收窄1.3个百分点。
• 施工面积：同比下降9.1%，其中住宅施工面积下降9.7%。
• 新开工面积：同比下降29.6%，住宅新开工面积下降28.9%。
• 竣工面积：同比下降15.6%，住宅竣工面积下降17.7%。
• 原因分析：
  1. 土地供给仍处于缩量状态，前2月300城土地供应规划建面同比下降19%-23%；
  2. 头部开发商投资聚焦于核心城市优质地块，总量层面仍谨慎；
  3. 开工表现弱于销售，可能受收储政策及企业节奏放缓影响。
• 展望：若行业企稳趋势确立，预计三项指标（投资、开工、竣工）将同步改善，但多数企业仍聚焦存量去化，投资与开工修复力度或弱于销售。

融资：销售回款改善显著，仍待货币政策协同

• 到位资金：同比下降3.6%，降幅显著收窄。
• 资金构成：
  • 国内贷款：同比下降6.1%；
  • 利用外资：同比下降90.6%；
  • 自筹资金：同比下降2.1%；
  • 定金及预收款：同比下降0.9%；
  • 个人按揭贷款：同比下降11.7%。
• 分析：
  • 销售回款（预收款）企稳是到位资金改善的主要原因；
  • 按揭贷款仍处双位数降幅，居民购房信心未完全恢复；
  • 国内贷款降幅维持低位，白名单等融资政策有望继续发力，为行业提供外部支撑。

关键信息

• 政策支持：降息、限购调整、土地规划优化、城中村改造等政策可能对新房需求形成支撑。
• 行业趋势：短期内“存量分流新房”现象仍存在，行业需更多政策刺激。
• 融资改善：销售回款改善显著，但按揭贷款和国内贷款仍需政策进一步推动。
• 风险因素：
  1. 信用风险蔓延；
  2. 销售下行超预期；
  3. 因城施策力度不足。

投资建议

• 交易端：市场“底部共识”增强，政策博弈与估值修复逻辑顺畅。
• 配置方向：
  1. 非国央企：受益于化债、政策纾困及需求改善，优先考虑困境反转；
  2. 龙头房企：具备投资及改善产品优势，周期韧性突出；
  3. 区域型企业：城市基本面分化及市占率提升逻辑明确；
  4. 二手中介：受益于存量交易景气度提升。
• 推荐标的：
  • 龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团（非国央企）；
  • 越秀地产、城建发展、建发国际集团（地方国企）；
  • 中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地（龙头央企）；
  • 中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余（优质物管）；
  • 贝壳（租赁企业，与海外组联合覆盖）。

图表支持

• 图1-6：展示商品房销售面积、金额、均价及同比变化，体现销售趋势和价格止跌迹象。
• 图7-13：反映房地产开发投资、新开工、施工、竣工等指标的变化情况，显示投资与开工仍面临压力。
• 图14-23：展示到位资金、国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款等融资指标，显示销售回款改善但按揭贷仍处低位。

投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）
• 股票投资评级：未明确给出，但建议关注低估值优质非国企及地方型企业。

风险提示

1. 行业信用风险蔓延；
2. 销售下行超预期；
3. 因城施策力度不及预期。

分析师声明

本报告观点反映分析师个人看法，不与报酬直接相关，且不构成投资建议。

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