20200417-中达证券投资-1-3月统计局数据点评及房地产月报_销量投资如期恢复_户籍政策持续推进_27页_1mb

销量投资如期恢复，户籍政策持续推进

核心内容概述

随着国内疫情逐步得到控制，房地产行业在1-3月表现出明显的复苏迹象。销售与投资降幅明显收窄，工程进度逐步恢复，开发资金来源降幅收窄，房企融资环境有所改善。同时，户籍城镇化政策持续推进，对房地产市场需求形成一定支撑。

主要观点与关键信息

销售与投资恢复

• 商品房销售：1-3月全国商品房销售额累计同比下降24.7%（1-2月：35.9%），销售面积累计同比下降26.3%（1-2月：39.9%）。3月销量环比大幅回升，表明行业销售端逐步恢复。
• 房地产投资：1-3月房地产开发投资完成额累计同比下降7.7%（1-2月：16.3%），降幅明显收窄，投资活动逐步恢复。
• 土地市场：房企购置土地面积与成交价款降幅有所收窄，1-3月分别累计下滑22.6%与18.1%，降幅较1-2月收窄。
• 工程进度：1-3月房屋新开工面积同比下降27.2%（1-2月：44.9%），竣工面积同比下降15.8%（1-2月：22.9%），降幅明显收窄，显示行业工程进度逐步恢复。

房企融资环境改善

• 债券发行：境内房地产信用债发行规模环比有所上升，净融资状态显现。3月境内房地产信用债呈净融资状态，表明融资环境有所改善。
• 个人住房贷款：个人住房贷款余额增速小幅下降，房贷利率近期开始下降，显示流动性有所释放。
• 开发贷：开发贷余额增速自2018年下半年起持续下降，但3月略有回升，显示融资压力有所缓解。

房地产市场复苏

• 库存去化：3月末，14城新房去化周期为17.4个月，环比下降67%，显示库存去化加快。
• 城市表现：45城新房成交量环比上升303%，但同比下降28%。部分城市如东营、肇庆、南京、江门成交量回升明显，而镇江、泉州、武汉、吉林等城市成交量降幅较大。
• 二手房市场：15城二手房交易量环比上升370%，但同比下降25%。深圳、南京、金华二手房成交面积累计增幅居前，三四线城市挂牌量维持高位。

土地市场表现

• 住宅用地成交面积：3月百城住宅用地成交建面同比下降14.7%，1-3月累计同比下降20.0%。一线城市降幅收窄，二线城市降幅扩大。
• 溢价率：3月百城住宅用地溢价率整体明显上升，尤其是二、三线城市，反映房企对后市信心增强。
• 楼面均价：3月楼面均价有所下降，但部分二线城市出现环比上升。

户籍政策影响

• 政策推进：中央持续推进户籍城镇化政策，放宽大城市落户门槛，消解市场对城市化进程的担忧。
• 政策效应：户籍政策的持续放宽，预计将在中长期对房地产市场需求形成支撑，提升行业销售端表现。

重点城市数据

新房成交量

• 一线城市：3月成交量环比下降11%，同比下降45%。
• 二线城市：3月成交量环比上升42%，同比下降26%。
• 三线城市：3月成交量环比上升23%，同比下降15%。

二手房成交量

• 一线城市：3月成交量环比下降11%，同比下降34%。
• 二线城市：3月成交量环比上升1%，同比下降8%。
• 三线城市：3月成交量环比上升39%，同比下降66%。
• 四线城市：3月成交量环比上升44%，同比下降66%。

挂牌量与价格

• 二手房挂牌量：一线城市挂牌量指数逐步下行，二线城市保持稳定，三线及四线城市维持高位。
• 挂牌价：一线城市挂牌价指数稳定，二线城市保持稳定，三线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。

融资与信贷政策

• 商业性房地产贷款：余额增速持续下滑，2019年累计同比增长14.8%。
• 个人住房贷款：余额增速近期小幅下降，房贷利率开始小幅下降。
• 信用债发行：境内房地产信用债发行规模环比上升，净融资状态显现。
• 海外债券：内房海外债券发行规模环比有所回升，增速维持平稳。

风险提示

• 短期市场供给：一季度新开工面积同比明显下降，可能对短期市场供给造成一定影响。
• 库存去化：未来房企库存将持续去化，补库存压力可能使土地市场竞争加剧。
• 政策不确定性：尽管户籍政策持续推进，但房地产市场仍面临一定的不确定性，需关注后续政策变化。

投资建议

• 中型房企：中型房企股价表现较好，尤其在销售与融资改善的背景下。
• 行业评级：维持“强于大市”评级，预期行业基本面将逐步恢复。
• 关注重点城市：部分城市如南京、深圳、金华等表现较好，可关注其市场动向。

图表目录摘要

• 图1-3：中型房企及物业公司股价与换手率表现。
• 图4-11：商品房销售、投资、土地购置、工程进度及开发资金来源数据。
• 图12-16：二手房挂牌出售价格与成交量变化。
• 图17-24：住宅用地成交面积与降幅。
• 图25-32：住宅用地成交总价与楼面均价变化。
• 图33-40：住宅用地溢价率变化。
• 图41-50：融资与信贷政策变化。
• 表1-4：主要城市交易量、库存、二手房成交量及政策梳理。

总结

综上所述，房地产行业在1-3月表现出复苏迹象，销售与投资降幅收窄，土地市场活跃度有所回升，房企融资环境改善。户籍政策的持续推进对市场形成一定支撑，但部分城市仍面临销售与库存压力。未来市场将随经济恢复逐步回暖，但需关注政策变化及市场供需平衡。