1~3月统计局数据点评及房地产行业月报：销量投资如期恢复，户籍政策持续推进-20200417-中达证券-17页_1mb

销量投资如期恢复，户籍政策持续推进

核心内容概览

随着国内疫情得到有效控制，房地产行业在1-3月期间销售与投资数据出现明显复苏。全国商品房销售金额累计同比下降24.7%（1-2月：下降35.9%），销售面积累计同比下降26.3%（1-2月：下降39.9%）。房地产开发投资完成额累计同比下降7.7%（1-2月：下降16.3%），降幅明显收窄。同时，房企购置土地面积与成交价款降幅也有所收窄，分别为22.6%和18.1%（较1-2月收窄6.7个百分点和18.1个百分点）。此外，户籍城镇化政策持续推进，对房地产行业需求形成支撑。

主要观点

• 销售与投资恢复：3月房地产销售及投资降幅明显收窄，行业基本面出现回暖迹象。
• 土地市场活跃度回升：房企补库存需求增加，土地购置面积与成交价款降幅收窄，土地市场竞争加剧。
• 库存去化改善：新房与二手房成交量环比大幅上升，库存去化周期整体下降，表明市场供需关系逐步恢复。
• 融资环境边际改善：境内外债券发行规模环比上升，信用债净融资状态显现，房企融资压力有所缓解。
• 户籍政策利好：大城市放宽落户门槛，消解市场对城镇化进程的担忧，对房地产需求形成支撑。

关键信息

销售与投资情况

• 商品房销售：1-3月全国商品房销售额同比下降24.7%，销售面积同比下降26.3%。3月销量环比大幅回升，表明市场逐步复苏。
• 房地产投资：1-3月房地产开发投资完成额同比下降7.7%，降幅较1-2月明显收窄，投资活动逐步恢复。
• 土地购置：1-3月房企购置土地面积与成交价款分别累计下滑22.6%和18.1%，降幅较1-2月收窄。
• 开发资金来源：1-3月房地产开发资金来源累计同比下降13.8%，其中自筹资金及按揭贷款降幅明显收窄，显示流动性改善。

房屋销售与库存

• 新房成交量：3月45城新房成交量环比上升303%，同比下降28%。一线城市销量同比下降45%，二线城市同比下降26%，三线城市同比下降25%。
• 库存与去化周期：截至3月末，14城新房去化周期为17.4个月，环比平均下降67%，同比上升56%。北京、上海、广州、深圳等城市去化周期显著下降。
• 二手房成交量：3月15城二手房交易量环比上升370%，同比下降25%。深圳、南京、金华等城市二手房成交面积累计增幅较大。

土地市场动态

• 住宅用地成交建面：3月百城住宅用地成交建面同比下降14.7%，其中一线城市上升57.2%，二线城市下降13.9%，三线城市下降19.4%。1-3月累计降幅为20.0%，其中一线城市下降15.5%，二线城市下降27.3%，三线城市下降11.7%。
• 成交总价：3月住宅用地成交总价同比下降28.3%，其中一线城市上升67.7%，二线城市下降33.4%，三线城市下降28.2%。1-3月累计成交总价同比下降16.0%，其中一线城市增长9.6%，二线城市下降29.3%，三线城市下降0.7%。
• 楼面均价与溢价率：3月百城住宅用地楼面均价环比有所下降，但二、三线城市溢价率整体明显上升，反映房企对后市乐观预期。

融资情况

• 境内外债券发行：3月境内房地产信用债发行规模环比上升，净融资状态显现，融资环境边际改善。
• 海外债券发行：内房海外债券发行规模环比有所回升，增速维持平稳，显示融资渠道拓宽。
• 房贷与开发贷：个人住房贷款余额增速小幅下降，开发贷余额增速持续下滑，显示房地产融资压力有所缓解。

政策影响

• 户籍政策：中央持续推进户籍城镇化政策，放宽大城市落户门槛，有助于提升房地产需求。
• 金融政策：央行通过降准等措施释放流动性，为房地产行业提供资金支持。

行业展望

• 销售端：预计后期商品房销售将随整体经济恢复而重回正轨。
• 投资端：房地产开发投资将随工程进度及销售恢复而逐步回升。
• 土地市场：补库存压力将加剧土地市场竞争，溢价率可能继续上升。
• 融资端：融资环境有望进一步改善，房企财务稳健性将有所提升。
• 政策支撑：户籍城镇化政策将持续推进，对房地产行业需求形成中长期支撑。

风险提示

• 市场波动：部分城市成交量仍处于较低水平，市场复苏仍需时间。
• 库存压力：一季度新开工面积同比下降，可能导致短期市场供给不足。
• 政策不确定性：户籍政策与金融政策的变化可能影响行业走势。