20171121-天风证券-房地产开发行业点评_金九银十_过后销售更好_加配地产正当时_15页_1mb

房地产开发行业分析总结

核心内容

1. 销售表现

   • 2017年1-10月，全国商品房销售面积同比增长8.2%，创16年来新低。
   • 10月销售金额增速转负，与上半年预期一致，受高基数影响，传统“金九银十”表现不佳。
   • 1-10月个人按揭贷款同比下降1.0%，为15年以来首次负增长，预计后两个月将继续负增长，居民杠杆进一步下降。

2. 销售季节性分析

   • 全国范围内，11月和12月的销售占比接近30%，是全年第二高峰，高于“金九银十”的18.8%。
   • 一线城市（北上广深）的“金九银十”销售占比低于全国平均水平，且没有明显降价趋势，说明销售季节性在一线城市影响减弱。

3. 龙头房企表现

   • 四大龙头房企（万科、保利、碧桂园、恒大）在“金九银十”期间销售占比高于全国水平，但十一、十二月的销售占比显著低于全国。
   • 龙头房企的销售节点更集中于九、十月，而全国销售更平均分布于全年。
   • 今年预计龙头房企在年末推盘环比略有提升，全国销售在11、12月将好于“金九银十”。

主要观点

1. 销售端

   • “金九银十”对全国销售影响有限，而对龙头房企影响较大。
   • 预计年底销售将好于“金九银十”，全年销售累计增速将下滑，但单月表现可能回升。

2. 政策端

   • 十九大未出台预期中的长效机制政策，政策进入空窗期，未来5-6个月无明显政策变动。
   • 龙头房企受政策影响较小，具备更强的市场话语权。

3. 利率端

   • 短期利率仍可能上行，但快速大幅上行风险已缓解，长期利率下行趋势不改。
   • 利率高点是买入地产板块的重要时点，利率上行风险解除将缓解房企负债压力。

4. 市场端

   • 市场呈现存量博弈，前期涨幅过快的行业和个股可能面临资金撤出。
   • 地产板块估值低、业绩好、配置少，可能成为资金青睐的对象。

5. 估值端

   • 库存风险解除，压制地产股估值的关键因素消失。
   • 合理估值在13-15倍PE，目前万科PE为10倍、保利为8倍，具备修复空间。
   • 龙头企业估值优势明显，地产行业整合将加剧，龙头企业有望持续受益。

关键信息

• 销售趋势：全国销售旺季在11、12月，而龙头房企销售集中在九、十月。
• 政策影响：十九大未出台预期政策，进入政策空窗期，建议关注优质房企。
• 利率影响：短期利率上行压力缓解，长期利率下行趋势不变。
• 估值修复：库存风险解除，龙头房企估值具备修复空间。
• 投资建议：
  • 首选龙头房企：万科A、保利地产、招商蛇口、阳光城。
  • 精选二线优质房企：广宇发展、新城控股、北京城建、华侨城。
  • 持续推荐地产新红利：光大嘉宝、世联行、三六五网。
  • 建议关注阳光城。

风险提示

• 地产销售低于预期
• 利率上行风险

重点标的推荐

投资策略

• 加配地产板块：基于销售、政策、利率、市场和估值多方面的分析，当前是加配地产板块的合适时机。
• 优配龙头房企：万科、保利、招商蛇口、阳光城等具备更强的市场控制力和业绩稳定性。
• 关注二线优质房企：如广宇发展、新城控股、北京城建、华侨城，具备增长潜力。
• 地产新红利：光大嘉宝、世联行、三六五网等在房地产基金和租赁等领域具备优势。

结论

综合来看，地产板块在当前环境下具备投资价值，尤其在销售端、政策端、利率端和估值端均有利好因素。建议投资者加配地产板块，优先选择龙头房企和优质二线房企，同时关注地产新红利领域。